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「月額賃料」を基本とする賃貸経営

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「月額賃料」を基本とする賃貸経営


敷金や礼金をあてにしない家賃中心の経営

 敷金、礼金を授受しない、いわゆる“ゼロ・ゼロ物件”の広がりとともに、「月額賃料」を基本とする賃貸経営が見直されています。毎月の家賃収入をベースに経営するやり方で、空室を埋め、毎月確実な家賃収入を高めようとするものです。


 物件の充足感、敷・礼金ゼロ物件の増加、敷金役割の変化が背景に


 「月額賃料」をベースに賃貸経営を安定させるとは、契約時に入ってくる一時金の敷金や礼金を頼りにしないで、賃貸経営を図るといった発想です。

 敷金は、そもそも何かあった時の担保の預かり金ですから、何もなければ退去時には全額返還しなければなりません。礼金についても時代にそぐわないといった空気を反映して、額が年々小さくなり、あるいはなしといった傾向が強まっています。

 そこでもう思い切って、敷金や礼金の収入をあてにせずに、毎月の家賃収入をベースに、家賃中心の賃貸経営を図ろうとするものです。こうした動きが出てきた背景には、やはり物件の充足感と、かつてのように入退去が頻繁に起きるというケースがとにかく希薄になっていることが挙げられます。

 入居者は交通の便とか設備の内容、環境、セキュリティ等で住居を選ぶのですが、賃貸住宅を選ぶ一番のポイントは、やはり昔も今も家賃と入居の際にかかる諸経費の負担を最大限考慮します。確かに入居者サイドに立てば、敷金も礼金もゼロというのは魅力で、物件決定の背中を押すことになります。空室対策の切り札の一つともなります。  

 (財)日本賃貸住宅管理協会が公表したデータ(『日管協短観』2011年度上期)を見ましても、「礼金、敷金ともに長期的に減少傾向」を示し、首都圏において全国平均を下回っています。また、礼金なし物件、敷金(保証金)なし物件は、首都圏において増加しています。

 原状回復、敷金返還をめぐる相次ぐトラブル、訴訟、礼金への抵抗感等が相まって、ゼロ・ゼロ物件増大へ拍車がかかっていると見られます。


 多様な事案が影響しあう   


 それと、退去時の原状回復についても、国土交通省の「ガイドライン」と東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」(東京ルール)が広く行きわたり、原状回復の認識が浸透して、担保としての敷金の役割が小さくなっているのも見逃せません。

 それでは、入居者の目線に重きを置いたための賃貸経営者側のリスクにどう備えるかですが、礼金をなくしたための収入ダウンには、家賃に上乗せする、目安賃料の導入、家賃が滞った対応としての家賃滞納保証に加入する、といった工夫があります。

 毎月の家賃がたとえわずかでも上昇すれば、周辺の物件と差がつくのではといった懸念は出てきますが、それを含めての対応が空室対策であり、家賃収入を基本とする賃貸経営と考えられます。

 賃貸経営には家賃設定をはじめ、原状回復、タイムリーなリフォーム、入居者ニーズへの対応、募集業務等々が微妙に影響しあい、一概に決めつけられらないことがたくさんあります。

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