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四つも五つも価格がつく「地価」

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四つも五つも価格がつく「地価」

賃貸経営においても動向には注意

 不動産事業のもとになるのは「土地」で、取引きのベースが「地価」です。二つとして同じものがない土地に、四つとも五つともいわれる価格がついています。一つの土地に四つも五つも価格がつく不思議さ。これを指して、“一物四価”とも“五価”とも呼ばれています。

 それでは土地の価格つまり、地価について見ていきます。

 不動産取引きの「実勢価格」(時価)に強く影響するのが、国土交通省が決定する「公示価格」と、国税庁が決める「路線価」。それだけに、この二つの価格は不動産の傾向を知る上で気になるところ。

 まず公示価格ですが、都市計画区域内の標準的な土地を鑑定評価したもので、3月下旬に公表されます。

 路線価は、相続税や贈与税算定の基準となるもので、市街地の路線(道路)に面する土地の1平方メートル当たりの単価(標準評価額)。公示価格の80%程度。一般的に路線価と公示価格は、市場で取引きされる実勢価格の目安になります。

 基準地価格は、7月1日時点の用途地域ごとの基準地の価格。固定資産税評価額は土地、建物にかかる税金を算定する基の価格で、3年に1度評価替えが行われます。

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 ところで、賃貸経営を考える場合、土地にかかる税金にいかに対応する(取り組む)かが、経営の鍵を握るといった側面は小さくありません。万一の相続税や毎年の固定資産税が地価を反映しているのですから。

 仮に、現在沈静化している地価が上昇すれば、すでに賃貸経営を始めている場合、含み資産が増えるともいえますが、その分、税の負担が増えることになります。また土地を所有しているケースでは、やはり地価が上昇した分、含み資産が増える一方、税金にも影響するということです。

 土地の価格の変動は、社会情勢を色濃く反映しているのですが、国から掲示される4つの地価が税金と関係しているだけに、賃貸経営においても地価の動向には注意を怠れないところです。

◆土地の価格の種類

      ┏━ 公示価格 (国土交通省が公示)
      ┃━ 路線価 (国税庁が決定)
地価 ━┃━ 基準地価格 (都道府県が公表)
     ┃━ 固定資産課税評価額 (市区町村)
     ┗━ 実勢価格 (不動産市場の相場)

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