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東京都の『マンション実態調査』結果から見える、今日の賃貸マンション事情

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東京都の『マンション実態調査』結果から見える、今日の賃貸マンション事情

賃貸マンションの所有形態は、大半の82.5%が個人

 都内のマンション総数、初めて明らかに

 東京都内のマンションの様子が、東京都が行った『マンション実態調査』の結果報告で、より鮮明に浮き彫りにされました。東京都の実態ですが、各地における今日の賃貸マンションの問題点が集約されている感があります。

 調査は、東日本大震災の被災経験を踏まえ、今後のマンション耐震化施策の推進に向け実態を把握するため、都内すべての3階建て以上の分譲マンション、及び賃貸マンションを対象に、2011年8月、実施したものです。この調査により、都内のマンションの総数が、公的に初めて明らかになりました。

 それによりますと、都内の賃貸マンションの数は7万9,975棟、総戸数が116万7,677戸で、棟当たり平均戸数は14.6戸。賃貸マンションの地域別の分布は、世田谷区(6,912棟)が最も多く、次いで大田区(6,550棟)、江戸川区(4,678棟)。

 所有する物件の規模は、1~20戸では個人が85.1%、21~40戸では67.5%、41~60戸では50.7%がそれぞれ個人経営者です。個人の年代別では、約半数が70歳以上、31%が60歳以上。60歳以上の個人経営者が8割を占め、所有物件数では1~60戸規模が主流となっています。

 建築年が1981年以前の旧耐震基準の賃貸マンションは1万2,802棟で、地域別では世田谷、大田、新宿、板橋、杉並区の順。

 耐震診断・耐震改修などのマンション耐震化の取り組みについては、賃貸マンションの耐震診断実施率が6.8%、耐震改修実施率が3.4%と、進んでいない実態が鮮明になっています。

 また、旧耐震基準マンションのピロティ有無の状況は、ピロティ無しが93.3%、ピロティ有りが6.7%となっています。

 日常管理の問題事項の上位は、空室が目立つが最も多い

 一方、管理業務の状況を見ますと、個人の場合、所有者自身が実施しているのは全体の38.6%で、一部委託と全部委託の合計は43.3%。仲介不動産会社が対応するのは8.9%。

 ちなみに、賃貸マンション所有の82.5%が個人で、法人が17.5%。東京都も圧倒的に個人が経営の主体となっています。

 日常管理の問題事項の上位項目については、空室が目立つが42.6%と最も多く、次いで家賃の滞納者が多いが14.5%、入居者間のトラブルが13.6%、管理会社に任せておりわからないが12.4%、改修か建替えか判断に困るが10.9%となっています。

 ほかに、不特定人が出入りして防犯面に不安、専門的な知識が必要などが続いています。ゴミ出しルールが守られていない、退室時の補修費が多額になるなどもあります。

 建築年別の問題点としては、空室が目立つ、家賃の滞納者が多い、入居者間のトラブルが多いのは1972年~2001年建築で、1971年以前の建物はこうした3つの問題点が幾分低くなっています。世相を映しているのか、古い住宅でも安定して生活しているようです。さすがに2002年以降では、空室が目立つが半分以下となっています。

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