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法務省「民法(債権関係)の改正に関する要綱仮案

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法務省「民法(債権関係)の改正に関する要綱仮案」

「民法」の契約関連の改正で、「敷金・原状回復」に新ルール定める

 敷金、原状回復のあり方が変わりそうです。およそ120年ぶりに改正される「民法」の債権関係の法律が最終審議され、来年の国会審議を経て運用となります。まだ正式決定されていませんが、時代の大きな曲がり角を実感します。

 法相の諮問機関の法制審議会は2014年8月、「民法(債権関係)の改正に関する要綱仮案」を明らかにしました。民法の債権分野、つまり契約に関する部分の改正で、法務省はこれから原案をまとめて、来年の国会に提出して成立を図る方針です。この民法の改正によって、敷金、原状回復のあり方が変わりそう。

 今回、改正の運びとなっている民法は1896(明治29)年に制定され、以来大幅改正はされていません。改正の対象となっているのは、日常生活や経済活動に関係する契約のルール。

 原案では、賃貸住宅に関して、「敷金」「原状回復」について新しいルールを定めています。

 それによりますと敷金について、賃貸人は賃貸借が終了し、賃貸物の返還を受けたとき、「賃借人が適法に賃借権を譲渡したときは、敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない」。また、賃貸人は、賃借人が金銭債務を履行しないときは、「敷金を当該債務の弁済に充てることができる。この場合、賃借人は賃貸人に対し、敷金を当該債務の弁済に充てることを請求することができない」としています。

 一方、原状回復義務に対しては、「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く)がある場合、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由のときは、この限りでない」としています。

 法律でルール化して、トラブルの未然防止を図る狙い  

 要は、敷金は「賃貸借契約が終了したとき、賃料の不払いがない場合、借主に返還しなければならない」と明文化、ルール化されるものです。原状回復についても「通常の使用による損耗、経年変化の損傷を除く」と明記されています。

 現行では、敷金を原状回復費用に当てて、修理代金を差し引いて返却する「敷引特約契約」が多いのですが、改正法では、貸主は借主に契約終了時に敷金を返却するように義務づけています。結局、話し合いや国土交通省、東京都の「ガイドライン」を参照して解決してきたことを法律でルール化して、「賃貸契約をめぐるトラブル」を未然に防ぐのが狙いとなっています。

 従来、不動産の取引き、賃貸借契約には宅地建物取引業法を中心に、借地借家法、消費者契約法、民法等の運用によって行われてきたのを、現行民法を改正して基本的なルールの明文化を図ろうとするものです。この「民法(債権法)改正」は賃借人、賃貸人双方に大きなインパクトを与えるとみられています

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