相続税対策、賃貸投資の活発化を背景に、賃貸市場の競合は一層シビア
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相続税対策、賃貸投資の活発化を背景に、市場の競合は一層シビア
借り手有利な市場を反映して､難しい経営の舵取
2013年１～12月の１年間に全国で新築された賃貸住宅は、35万6,263戸。前年比11.8％増で２年連続の増加となっています。過去５年で一番多い戸数です。地域も首都圏、中部圏、近畿圏と三大都市圏総てで前年を9.6～18.8％上回るなど高い伸びを見せています。
中でも2013年の12月は前年同月比約30％増と、10ヵ月連続の増加。まさに記録的ともいえる新築戸数が目を引きます。ただ全国的に貸家の新築傾向を見ると、１都10県で前年実績を下回っています。前年比で最も高い伸びとなっているのは、震災関連として福島県の50・２％増。岩手、宮城、秋田３県が40％台の増加。
賃貸住宅の建設がこのように膨らんだ理由は、やはり消費税増税前の駆け込み需要、そして消費税対策をにらんだ賃貸需要が見て取れます。さらに背景にあるのは、アベノミクス効果による生産拡大や個人消費の伸びが影響して、不動産市場を押し上げ、住宅市場活性化の動きとなっていることです。
ただ年が明け、今後４月以降は消費税引上げを見越した需要の反動期を迎えるので、過去半年ほどの高い新築はないだろうと予測されていますが、２月の貸家の新設着工は、前年同月比24.7％増の２万7,744戸で、前年同月比で12ヵ月連続の増加となっています。依然高い伸びを見せています。
今後も経済の回復基調が続き、賃貸経営の投資マインドがさらに高まれば、2015年10月の再度の消費税引上げ予定を前に、今年１年は賃貸住宅着工の増加傾向が続くと見られています。
その一方で恒常的に空き家を抱え、賃貸市況においても軟調な実態は変わらず、賃貸経営を脅かす空き家の存在は見逃せません。国が５年ごとに実施している「2013年住宅・土地統計調査」結果の速報が今年７月に公表されます。５年前の2008年の賃貸住宅の空き家431万戸をどれだけ上回るのか注目されるところです。
気になる空き家の動向
この２月に総務省から公表されたデータ（『共同住宅の空き家約460万戸について分析』参照）で見ますと、1981年～2000年の20年間に建てられた賃貸住宅の空き家が115万戸で、空き家全体の34％を占め、2001年以降では42万戸、12.2％となっています。
このように消費増税による駆け込み需要、相続税対策による需要の拡大、そして賃貸投資の活発化等が主な要因として、ここ１年新設された賃貸住宅が、これから賃貸市場に出回ってきます。借り手有利な市場が濃厚な時代だけに、難しい経営の舵取りを余儀なくされます。
大量供給される新築と築10年、もしくは20年、30年クラスの物件との競合が一段と厳しくなるのが、今年の賃貸市場の特色といえそうです。経済環境の変化も相まって、賃貸市場の競合は一層シビアになっています
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