空き家対策元年と呼ばれる中の「賃貸経営」の課題
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空き家対策元年と呼ばれる中の「賃貸経営」の課題
空き家数、空き家率ともに過去最高
空き家の問題が全国的にクローズアップされています。とくに、「空家等対策の推進に関する特別措置法」がこの５月26日に完全施行して以来、今年は空き家対策元年と呼ばれています。改めて賃貸経営と空き家の関係についてまとめてみました。
住宅と空き家の現状ですが、総務省が公表している最新のデータ、「2013年住宅・土地統計調査」（確報集計結果）によりますと、2013年10月現在のわが国の住宅総数は6,063万戸で、５年間で304万戸増えています。過去15年間で1,000万戸以上の増加。空き家数は820万戸で、５年前に比べ約63万戸、8.3％の増加。空き家率は13.5％。５年で0.4ポイント上昇し、空き家数、空き家率ともに過去最高です。
ちなみに、別荘等普段人が住んでいない二次的住宅数は41万戸で、二次的住宅を除く空き家率は12.8％。15年前の平成10年の全体の空き家率11.5％以来、高止まりとなっています。二次的住宅を除いた空き家率の高い都道府県の上位は、山梨、愛媛、高知、徳島、香川で、逆に低いのは宮城、沖縄、山形、埼玉、神奈川。
2008年以降、ここ５年間で増えた空き家約63万戸のうち、賃貸住宅は16万5,000戸で、およそ全体の26％を占めています。
物件数の飽和が招く賃貸市況の軟化
このように空き家の実態に関する数字を見ていきますと、いやが上にも賃貸市場の実情とダブってきます。継続的に人口減少が続き、世帯数の伸びが鈍り始めたことに加え、物件数の飽和状態がこの10年ほど続いたことから賃貸市況が軟化した結果、賃料相場は甘くなる、といった局面を辿っています。
ただオーナー様もごぞんじの通り、賃貸住宅は立地、環境、最寄り交通機関、築年数、建物構造、設備内容等によって様々な顔を持ち、同じ地域といっても同一に見られないことが大きな特色です。
いかにして入居者のニーズを汲み取り、差別化を図って、取り込んでいくことに工夫を凝らすかが、賃貸経営の大切なポイントではないかと考えられます。いきなり結論めいたことを挙げましたが、空き家が増えて、お客様が物件を選ぶ選択肢が増えた中、自己所有の物件の優位性を保つために何を実行すればいいかにかかってくるのではないでしょうか。
空き家が増えていることで、空き家がそれほど目立たなかった20年前とか30年前に比べ、経営環境は厳しくなっていますが、市場の実態を直視して経営に常に柔軟性を持たせることが重要なことと思います。
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