10年間の一括借り上げで賃貸経営始める
大家さん奮闘記
10年間の一括借り上げで賃貸経営始める
管理を含めて全部お任せ。これからは銀行に
振り込まれる金額を毎月チェックするだけ
３年の準備をして、近く竣工するアパートのオーナーさんに、話を聞きました。
物件の所在地は大阪府郊外で、建設会社は全国展開しているＤ社です。
敷地約300坪に１ＬＤＫの間取り16戸、駐車スペースが16台分。１棟８戸の２階建て、２棟で、敷地が広いせいかゆったりした感じを受けます。１階の住居には裏に２坪ほどの庭がついています。
新たに大家さんになるこのオーナー、賃貸経営を始めるきっかけは毎年かかる固定資産税にうんざりしたこと。農地でたいして米も作れないのに年間の税の負担がきつかったことと、定年退職すぐで年金もままならないため、老後の収入を期待したこと、主にこの２点で賃貸経営に着手しました。
本誌 いよいよ完成間近ですね。
── 最初に話があって足かけ３年ほど、長かったような短いような感じですね。
本誌 思う通りの内容になりましたか。
── 最初は担当者にすっかり任せていたのですが、担当者が営業色が強く調子のよさがひっかかったので、逆にこちらも注意して打ち合わせに入ったことで気を引き締める結果となりました。ややオーバーに言えば緊張感を持って仕事ができたということです。無愛想も困りますが、調子がいいだけでは不安ですよ。
最初は何を聞いても「それは任せといてください」「それはこちらでやりますから」「その件は大丈夫ですよ」…といった調子で、ちゃんとした説明がなく、コレは危ないと思ったんですよ。
本誌 建物デザインも室内設備もいいですね。
── この外観デザインは、自分が選んだんですよ。室内も私の要望を随所に反映してもらっています。自分はアパートとかマンション暮らしの経験はなく、生まれた時からずっと親と同居してきたでしょう。ですから自分ならこんな家に住みたいと思うものを建てたんです。
本音は室内ももっと広くスペースを取りたかったんですが、そんなことをすれば戸数が少なくなり、それが家賃にハネ返って収支を悪くするというので、不満ながら２ＬＤＫになったんです。
本誌 入居者募集はもう始めていますよね。反響はどうですか。
── 募集業務は一切ノータッチです。とにかく10年間の家賃保証付きの一括借り上げですから、管理を含めて自分は何もしません。これからは銀行に振り込まれる金額を毎月チェックするだけです。
本誌 すると、これから向こう10年間、毎月振り込まれる金額はすでに決まっているのですか。
── その金額の交渉は今やっているところで、現時点ではまだ決まっていないんですよ。
本誌 最初に事業計画書とか試算表で、戸数、家賃設定、借入金額、返済期間から毎月入金される金額が出ていなかったんですか。
── それは…。
一括借り上げがあるので、賃貸経営を始める方が多い現実
本誌 現在、工事も仕上げの段階で駐車スペースのライン引きや植樹をしていますから、当然入居募集していますね。
入居条件に家賃や敷金の金額が決まっているのですから、借り上げ期間の10年間に月々支払われる金額はもう決定しているのではないですか。
── それを今、詰めているところです。第一、建物管理業務一式で家賃の１割以上が必要といいますから、少し高いのではないかと話し合っている最中です。
本誌 そういうことですか。といっても、完成後、引き渡しを完了すればローンの返済が始まり、オーナーに支払われる金額はこの時期にははっきり出ているはずと思いますが。
── その辺は全部任せてあるので。
…と、やや頼りないやりとりですが、当然､契約条項には完成日や１回目の支払い日と細目は明記されているはずで、借り上げ条件なんかが明文化されています。
一括借り上げは家主側から見ればメリットの多い制度ですが、借り上げる方は大変なリスクが生じるために、契約更新の期間を設けたり、家賃設定（見直し）を提案したり、色々な提案に対して家主が聞く耳を持たなかったりすると、家賃保証を行わない（支払わない）といったケースも中には出てきます。
これからの時代は、一括借り上げがあるからといって頭から安心しきるのではなく、賃貸業務の内容を十分に理解することが求められています。
この大家さんも10年の一括借り上げがあるので、16戸のアパートを建設、賃貸経営を始めることにしたと話されます。
ほぼ１億円の投資になりましたから、この歳（62歳）で１億円使うのはちょっと勇気が要りました。10年間、一定の金額が受けられる一括借り上げが付いていなければ、賃貸経営をしなかったと思う、と言われます。
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