2008/2
2008年2月のバックナンバー
2008/2/1 昨年の新設住宅着工戸数、40年ぶりの低調
2007年12月の新設住宅着工戸数が国土交通省から公表されています。改正建築基準法の施行の影響により前年同月比減少となっていますが、減少幅は３ヵ月連続で縮小。
景気の牽引役を担っていた住宅建設が改正建築基準法の施行のつまずきで激減したことも影響して、景気の先行きの見通しを悪くしています。ただ、業界では今後、建築確認作業が落ち着くことで昨年分の落ち込み分を盛り返すとの期待が大きいのですが、予断は許さないといった感じです。
・07年12月の新設住宅着工総戸数…８万7214戸（前年同月比19.2％減、６ヵ月連続の減少）
・持家…２万5170戸（ 〃 6.0％減、11ヵ月連続の減少）
・貸家…３万9936戸（ 〃 14.4％減、６ヵ月連続の減少）
・分譲住宅…２万1586戸（ 〃 35.5％減、６ヵ月連続の減少）
なお、07年１年間の住宅着工戸数は、持家、貸家、分譲住宅ともに減少したため、総戸数では５年ぶりの減少。
・07年の新設住宅着工戸数106万741戸。110万戸を割ったのは40年ぶり。
・前年比17.8％減、５年ぶりの減少。
・新設住宅着工床面積9065万1000平方メートル、前年比16.7％減、４年ぶりの減少。
2008/2/4 「首都圏のマンションの供給見込みは５万4000戸」
(株)不動産経済研究所の「首都圏マンション市場動向」によりますと、2007年１年間（１～12月）に供給された民間分譲マンションは６万1021戸でした。対前年（７万4463戸）比18.1％（１万3442戸）の減少です。
１戸当たりの平均分譲価格は4644万円。06年の平均価格4200万円に比べて444万円、10.6％のアップ。５年連続の上昇となりました。平方メートル単価は平均61.4万円で２年連続の上昇。
なお今年の供給は、07年に比べて11.5％減少して５万4000戸を見込んでいます。
2008/2/4 「定期借地権の設定による適正な利率について」
国税庁は定期借地権の設定に伴って、賃貸人が賃借人から預託を受ける保証金の経済的利益に対する所得税の課税について、通達しています。
「定期借地権の設定による保証金の経済的利益の課税に係る平成19年分の適正な利率について（情報）」
2008/2/5 建設投資及び住宅着工数の見通し
国土交通省の外郭団体、(財)建設経済研究所は今年（2007）度と来年（08）度の建設投資及び住宅着工数の見通しを公表しています。
＜建設投資の見通し＞
・07年度…43兆3400億円（前年度比7.5％減）07年度は1985年以来の50兆円割れの見通し。
・08年度…51兆2900億円（07年度比6.1％増）
＜住宅着工数の見通し＞
・07年度…101万2400戸（前年度比21.2％減）
・08年度…126万300戸 ( 〃 24.5％増）
＜貸家の着工数の見通し＞
・07年度…41万7500戸（前年度比22.4％減）
・08年度…53万6100戸（ 〃 28.4％増）
2008/2/6 国交省「ハザードマップポータルサイト」
国土交通省はこの２月１日より、“あなたのまちの洪水や地盤災害の危険性がＷｅｂで閲覧”できる「国土交通省ハザードマップポータルサイト」に、「治水地形分類図」の閲覧を開始しました。不動産投資の際、地形等のチェックの参考にしてください。
治水地形分類図は、治水対策を進めるため、国が管理する河川流域のうち、平野部を対象に、1976年度から78年度にかけて作成された縮尺２万５千分１の地図。
この地図には、河川に関係する詳細な地形分類が表されており、洪水ハザードマップなどと併せて見ることにより、洪水や地盤災害の危険性などの把握に役立ちます。
・「国土交通省ハザードマップポータルサイト」
・「国土地理院の主題図」の閲覧ページ
・「治水地形分類図」
2008/2/7 『第４回住宅業況調査報告』住宅生産団体連合会
(社)住宅生産団体連合会では、会員会社の支店、営業所、展示場等の営業責任者に対して、３ヵ月毎に住宅市場の業況感（対前四半期の実績及び見通し）についてアンケート調査を実施していますが、2007年度の第４回の集計、『第４回住宅業況調査報告』がまとまり公表しています。
このうち、低層賃貸住宅の総受注戸数・金額についてまとめます。調査時期は08年１月、プラス・マイナスはいずれも指数です。
□実績
2007年10～12月の総受注実績は、７～９月の実績に比べ、総受注戸数－20・金額－21、総受注戸数・金額ともに前期のプラスから、マイナスへ転落。（前10月度総受注戸数＋10・金額＋９）
□見通し
2008年１～３月の見通しは、総受注戸数＋12・金額＋４。(前10月度総受注戸数＋９・金額＋４)。
地域別の総受注戸数は、関東（＋28）、近畿（＋37）、中国・四国（＋16）の３地域ではプラスを想定していますが、北海道（－51）、東北（－７）、中部（＋・－０）、九州（－14）の４地域は、横ばいもしくは減少を見込み、全体的には、やや弱気の見通し。
□低層賃貸住宅経営者の供給意欲
2007年10月調査時点における、住宅会社側から見た経営者の供給意欲度は全国で、「かなり強い・強い」（前13％から７％に）、「普通」（前53％から45％に）が、かなり減少し、「やや弱い・弱い」（前34％から48％に）が、増加と、経営者のマインドは全体的に落ち込み気味で、供給意欲度については、下がっているといった感じ。
2008/2/8 「新築分譲マンション購入意向者アンケート」ＭＡＪＯＲ７
新築マンションポータルサイト「ＭＡＪＯＲ７」（運営会社＝住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、藤和不動産、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所）は、このほど全国のマンション購入意向者33万人を対象に、「新築分譲マンション購入意向者アンケート」を実施。その結果が公表されています。
調査結果の主な内容は次の通りです。
▼「現在マンション購入を検討している理由」
「もっと広い住まいに住みたいから」がトップ。その他では、「緑が多い場所」「防犯上、安全な場所」が昨年より上昇。
▼「マンション購入検討理由の世代間比較」
団塊世代では、「利便性」「夫婦二人の快適性」「安全・安心」を重視する傾向が高く、団塊ＪＲ世代では、教育環境など家族のための持ち家ニーズが高い傾向にある。
▼「理想とするマンションのタイプと購入検討しているマンション
のタイプの相関関係」
「大手信頼性」「自然環境に恵まれている」「間取りの可変性がある」「都心部に立地している」といったタイプが、よりニーズの高いマンションのタイプ。
▼「マンションを購入する際、お金をかけてでもこだわりたいポイント」
「住みやすい間取りであること」「日照・採光が良いこと」「駅から近いこと」が上位。団塊の世代は、他の世代と比べて重要視する要素が多く、とくに「セキュリティ」「安心・安全」「設備」を重視する傾向が高い。
2008/2/11 Ｗｅｂ上で探せる「月極駐車場検索サイト」
日本駐車場開発(株)は、全国の月極駐車場情報がＷｅｂ上で探せる月極駐車場検索サイトを２月７日にリニューアルオープンしました。
登録してある駐車場車室数は約１万件で、全国で最大クラスの月極駐車場検索サイト。無料で月極駐車場情報を自由に閲覧、検索、問い合わせができるほか、駐車場の利用者を募集している駐車場オーナーも無料で情報を掲載できます。
2008/2/12 ３月分の「主要建設資材」月別需要予測
国土交通省がこの３月分の「主要建設資材」の月別需要予測を公表しています。
それによりますと、セメント、生コンクリート、木材、普通鋼鋼材、アスファルトの主要建材全部が前年同月に比べてマイナス。
また、１～３月の第４四半期の合計においてもマイナスを示し、建設需要の冷え込みが資材面の需要予測から確認されたかたちです。
2008/2/14 首都圏１月のマーケットウォッチ 東日本レインズ
(財)東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は、08年１月のマーケットウォッチを発表しました。
それによりますと首都圏のマンション、土地、戸建ての取引き動向は、次のようになっています。
マンション成約件数は、全体で2100件、前年比▲1.13％と６ヵ月続けて減少。
成約平方メートル単価では、41.18万円（前年比＋11.37％、前月比＋1.38％）と前月比で３ヵ月続けて増加。成約平均価格は、2670万円（前年比＋11.12％、前月比＋2.36％）と前月比で２ヵ月ぶりに上昇しています。
土地（面積100～200平方メートル）の成約件数は、200件（前年比＋2.56％）と11ヵ月ぶりに増加。成約平方メートル単価では、22.02万円（前年比▲8.68％、前月比▲5.46％）と前月比で２ヵ月続けて下げています。
戸建ての成約件数は、723件（前年比▲10.07％）と11ヵ月続けて減少。成約平均価格では、3697万円（前年比＋2.44％、前月比＋0.66％）と前月比で２ヵ月続けて上昇しました。
2008/2/15 １月の首都圏と近畿圏のマンション市場動向
(株)不動産経済研究所はこのほど、2008年１月の首都圏と近畿圏のマンション市場動向を発表しました。
それによりますと、首都圏で１月に発売されたマンションは2320戸（前年同月比19.1％減、前月比71.7％減）で、契約率は52.7％（同21.4ポイントダウン、同6.6ポイントダウン）となりました。
１戸当たりの平均価格は4210万円（同9.2％アップ、同5.3％ダウン）、１平方メートル当たり単価は57.5万円。なお販売在庫数は１万694戸、前月末比69戸の減少となっています。
一方、近畿圏で１月に発売されたマンションは、1492戸（前年同月比44.4％増、前月比48.4％減）で、契約率は57.6％（同3.0ポイントダウン、同12.8ポイントダウン）。
１戸当たりの平均価格は3136万円（前年同月比0.9％ダウン）で、１平方メートル当たり単価は46.0万円（同3.8％アップ）。販売在庫数は5824戸（前月末比55戸の増加）となっています。
2008/2/16 「消費者団体訴訟制度」の行方
１月30日の京都地裁における「更新料返還訴訟」の判決が、賃貸住宅業界に波紋を投げかけましたが、改正法が施行されて８ヵ月経つ「消費者団体訴訟制度」（2007年６月７日施行）が注目されています。
この制度は、内閣府が認定する一定の消費者団体に、消費者契約法に違反する事業者の不当な行為に対する差止請求権を認めるもので、消費者契約法に消費者団体訴訟制度を導入するためにつくられた法律。
不特定多数の消費者の利益を擁護するために、適格消費者団体が、消費者契約法に違約する事業者の不当な行為に対して差止請求権を行使できるようになります。つまり、消費者団体が消費者に代わって訴訟を起こすことができるのです。
賃貸経営とこの消費者団体訴訟制度の関係ですが、借主と貸主との間で結ばれた賃貸借契約で、仮に借主に著しく不利な項目があった場合、借主はこうした条項に対して無効を主張することができるのですが、同制度の運用において当事者（消費者）に代わって消費者団体が対応することが可能となりました。
更新料、更新手数料、礼金といった法令上の根拠のない商慣行に対して、消費者に代わって訴訟を提起するケースが出てくると予測されます。
《参照》
「消費者契約法・消費者団体訴訟制度について」（内閣府）
｢消費者団体訴訟制度｣（内閣府）
2008/2/18 住宅メーカーのイメージに関する 調査結果
インターネットリサーチ会社のマイボイスコム(株)はこのほど、住宅メーカーのイメージに関する[[調査結果>
http://www.myvoice.co.jp/biz/surveys/11408/index.html]]を発表しました。
それによりますと、下記のような結果になっています。
＜戸建て住宅の購入経験があるのは＞
全体の31.2％、 購入意向があるのは25.7％
＜「もっとも信頼できる」上位５住宅メーカーは＞
「積水ハウス」（11.3％）
「住友林業」（5.2％）
「旭化成ホームズ」（4.8％）
「積水化学工業」（4.0％）
「大和ハウス工業」（3.8％）
※「分からない」が約６割を占めています。
＜マイホームを依頼したい上位３メーカーは＞
「積水ハウス」（12.9％）
「住友林業」（6.9％）
「旭化成ホームズ」（6.7％）
＜住宅メーカーに期待することのトップは＞
「耐震性」
調査対象は、インターネットコミュニティ「MyVoice」の登録メンバーで、ウェブ形式のアンケート調査。時期は2008年１月１日～１月５日。回答者数１万2695名。
2008/2/19 三井不動産、ＪＴから資産運用会社の株式を譲り受け
三井不動産(株)は、日本たばこ産業（ＪＴ）からフロンティア不動産投資法人の資産運用会社であるフロンティア・リート・マネジメント(株)の発行済全株式を取得することになった、と２月18日、発表しました。
三井不動産とＪＴは、安定した収益基盤を持つフロンティア投資法人が新たな協力関係を構築することで、更なる成長が期待できる判断し、今回の決定に至ったもの。
フロンティア・リート・マネジメント社の株式譲渡日は、2008年３月24日を予定。
なお、三井不動産は２月18日開催の取締役会において、連結子会社である日本商業施設ファンド投資法人及び三井不動産商業プロパティファンドマネジメント(株)の解散を決定しました。
2008/2/20 アットホーム、2007年１年間の賃貸物件市場の動向
アットホーム(株)は２月19日、首都圏における2007年１年間の賃貸物件市場の動向を発表しました。
それによりますと、居住用賃貸物件成約数は、12万5292件（前年比4.6％減少）で５年連続して前年割れとなっています。
１戸当たりの年平均成約賃料は、
・賃貸マンション……９万8600円（前年比0.1％上昇）
・賃貸アパート………６万4100円（ 〃 0.2％下落）
で、マンションが３年連続上昇した半面、アパートは６年連続でマイナスとなっています。
2008/2/21 １月分の指定流通機構の活用状況
(財)不動産流通近代化センターは20日、2008年１月分の指定流通機構の活用状況について発表しました。
それによりますと新規登録件数は前月と比べ３ヵ月ぶりに増加。さらに前年同月と比べても引き続き増加となり、33万9362件となりました。
売り物件の成約報告件数は、前月比３ヵ月連続して減少。前年同月と比べると２ヵ月連続して増加し、7733件。総登録件数については総数で前月と比べると再び増加し、63万2232件と４ヵ月連続して60万件台。
新規登録件数：33万9362件（前月比＋25.2％、前年同月比＋15.7％）
・売り物件：９万9822件（ 〃 ＋20.0％、 〃 ＋24.9％）
・賃貸物件：23万9540件（ 〃 ＋27.5％、 〃 ＋12.2％）
月間総検索数：1025万8671件（前月比＋18.1％、前年同月比＋19.2％）
成約件数：２万685件（前月比＋ 2.0％、前年同月比＋13.1％）
・売り物件：7733件（ 〃 －13.4％、 〃 ＋ 1.2％）
・賃貸物件：１万2952件（ 〃 ＋14.2％、 〃 ＋21.6％）
総登録件数：63万2232件（前月比＋ 4.3％、前年同月比＋14.8％）
・売り物件：27万1118件（ 〃 ＋ 3.2％、 〃 ＋24.2％）
・賃貸物件：36万1114件（ 〃 ＋ 5.2％、 〃 ＋ 8.6％）
2008/2/22 「インターネット不動産広告」について
不動産広告はインターネットの比重が急速に増し、インターネットなくして物件広告は成り立たなくなっています。
そこで要注意です。
首都圏不動産公正取引協議会が発行する「公取協通信」の2008年２月号に「公正競争規約違反に対する措置等」として、６社の措置結果が掲載されていますが、うち５社の事例はインターネット広告に対するものです。
不動産広告の媒体としてインターネットがかつての新聞、雑誌の印刷物に代わって急速に広まっています。利便性、スピード感、無料といった、いいことずくめのインターネットの不動産広告ですが、一番の泣きどころは、いつの時点の情報であるのか、ということが明確に判断できないケースが多い点です。
新聞や雑誌の印刷媒体の物件広告では「広告有効期限」があり厳しく規制されているのですが、インターネットではつい利便さの裏返しとして有効期限の扱いがおざなりになり、結果として、契約済みの物件を広告することになってしまいます。わずかの手違いであってもオトリ広告となります。
同協議会ではこうした傾向を次のように説明します。
インターネット広告に係る特徴的な違反の態様としては、広告掲載時点では取引可能であったものの、その後の物件情報確認（情報管理）を怠っていたため、実際には、契約済になっていて取引の対象とならないにもかかわらず、継続して掲載していたというものが挙げられます。結果として「おとり広告」になります。
インターネット広告の必要な表示事項は、「物件別・広告媒体別の表示事項」（別表11 インターネット広告）を参照。
なお、最新の『不動産の公正競争規約』と『不動産広告ハンドブック－新訂版』がそれぞれこの１月に、不動産公正取引協議会連合会から発売されています。
2008/2/25 「不動産私募ファンドに関する実態調査」
(株)住信基礎研究所は、2003年より不動産投資市場調査の一環として「不動産私募ファンドに関する実態調査」を行っていますが、今回５回目となる07年の実態を調査、その結果を公表しています。
国内不動産を対象に不動産私募ファンドを組成、運用している不動産運用会社、45社のアンケートの回答をまとめたものです。
それによりますと、
・07年12月末時点の不動産私募ファンドの市場規模（運用資産額ベース）を9.8兆円と推計
・前回調査（07年６月）から3.1兆円増加
・07年下期は市場規模拡大のペースが速まったといえる
としています。
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2008/2/26 内閣府『土地取引の動向と持家着工について』
内閣府は２月25日、「今週の指標」を発表しましたが、その中で『土地取引の動向と持家着工について』を取り上げています。
一般的に持家着工は、世帯構造、雇用・所得環境、金利、地価、税制など様々な要因の影響を受けると考えられますが、ここでは土地取引の動向と持家着工の関係について検証しています。
レポートの＜ポイント＞は次の通り。
・住宅着工の動向をみると、持家、貸家、分譲住宅ともに改正建築基準法施行（2007年６月20日）の影響によ って2007年７月以降大 幅に落ち込んだものの、その後持ち直しの動きがみられている。
・国土交通省「住宅市場動向調査」によると、持家を建築する者の約６割が購入を通じて敷地を取得している。
・土地成約物件の平方メートル単価を前年同月比でみると、2005年以降前年を上回る傾向が強まる中、とくに 2006年末から2007年初にかけては大幅な上昇を示している。
・土地取引価格の上昇が成約件数を鈍らせ、持家着工の減少につながってきたものと推察される。
2008/2/27 『REITは、“腐っても鯛”・・』
不動産投資市場の激しい動きを反映して、Ｊ─ＲＥＩＴ（日本の不動産投資信託）市場は、調整局面を迎えているといわれます。
東証ＲＥＩＴ指数がピーク時の2613から２月26日の1593まで40％も下落、市場の不安を誘っています。
こうした最近のＲＥＩＴ市場の様子を、ニッセイ基礎研究所のコラム「研究員の眼」は、ユニークな視点でＲＥＩＴの現況を語っています。
2008/2/28 三菱総合研究所：足元の金融市況
直近の金融市況を(株)三菱総合研究所は、「足元の金融市況（２月）－金融市場の不安感はやや和らぐ」とレポートしています。
市場では値崩れが生じるとどうしても弱気が先行しますが、足元の金融市場の概況をこんな風に捉えています。
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2008/2/28 大東建託：４つの支店を開設
業績好調の大東建託は３月１日と５日付で４つの支店を開設する、と発表しています。これで全国の営業拠点網は198支店。
３月１日付で開設されるのは、飯田（長野県飯田市）、三宮（兵庫県神戸市）、大牟田（福岡県大牟田市）で３月５日付は鳴門（徳島県鳴門市）。
なお、「月次業績速報・平成20年1月度」のサブリース入居率は、
当月……95.36％
前月……95.63％
となっています。
※サブリース物件の入居率は１ヵ月遅れの集計。
2008/2/29 45都道府県、621市区町の「公図」公表
国土交通省は、土地のおおよその位置や形状が分かるよう登記所に備え付けられている「公図」をこれまでに計38市区について、国交省のＨＰで、公開してきましたが、今回、全国45都道府県にまたがる621市区町の約25万枚分を追加、２月29日より閲覧可能となっています。
公図は登記所で、土地の区画（筆界）確認の際に参考資料として使われていますが、明治時代の地租（固定資産税）改正事業の際に税の徴収のための資料としてつくられた経緯がありますので、面積や距離等の面で現在見られる地図と比較すると正確さには欠け、精度の低い地図といわれています。
公図を正確で精度の高い地図に更新するため、市町村等で地籍調査が実施されていますが、進捗率は低水準にとどまっています。
そこで国交省では遅れている都市部の地籍調査の促進を図るために、順次、地籍調査が終わっていないエリアを公開しているものです。公図と現況のズレを見ることができます。
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