2008/4
2008年4月のバックナンバー
2008/4/1 ２月の新設住宅の着工戸数 国交省
２月の新設住宅の着工戸数が国交省から発表されました。給与住宅（2.7％増）は増加したが、持家（2.1％減）、貸家（3.1％減）、分譲住宅（9．7％減）ともに減少したため、全体では８万2962戸、前年同月比5.0％減となりました。８ヵ月連続の減少となります。
新設住宅着工床面積は682万2000平方メートルで、前年同月比8.2％減、８ヵ月連続の減少。
新設住宅のうち貸家は３万3063戸、８ヵ月連続の減少。
公的資金による貸家は3171戸（13.5％増、２ヵ月連続の増）増加しましたが、民間資金による貸家は２万9892戸（同 4.6％減、８ヵ月連続の減少）は減少。公的資金による貸家は増加したが、民間資金による貸家は減少したため、貸家全体では減少となっています。
地域別の貸家の新設状況は、
・首都圏……１万1046戸（前年同月比 6.7％増）
・中部圏……4861戸（〃 0.8％増）
・近畿圏……6104戸（〃 17.9％増）
・その他地域……１万1052戸（〃 19.7％減）
となっています
なお、資金別に内訳を見た場合、持家は、公的資金住宅（1.6％減）、民間資金住宅（2.2％減）いずれも減少。分譲住宅は、公的資金住宅（13.2％減）、民間資金住宅（9.2％減）と、いずれも減少しました。
このように８ヵ月連続の減少となったのは、改正建築基準法の施行に伴う建築確認等の手続きが影響している上に、景気の先行き懸念に対して市場全体が冷え込み始めたと見られています。
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2008/4/2 「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」
住宅ローンの最新の様子が国交省から発表された「平成19年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」で明らかにされています。
金融機関1412社から調査アンケートの回答を得てまとめているだけに、現在の個人向け住宅ローンの実態がリアルに表れています。
調査結果のポイントは、以下の通りです。
最近の金利先高感の後退等の要因を背景に、金利タイプ別のシェアは、個人向け住宅ローン全体の新規貸出額の実績の2006（平成18）年度は、固定金利選択型(10年)の割合が最も高く(21.1％)、次いで固定金利選択型〈３年〉(20.9％)、変動金利型(16.1％)となっています。
07年度上半期は、変動金利型の割合が最も高く(28.2％)、次いで固定金利選択型〈10年〉(27.1％)、固定金利選択型〈３年〉(13.3％)となっています。
長期固定金利型（全期間固定金利型、証券化支援ローン、固定金利選択型10年超）の全体に占める割合は、6.2％(04年度)から15.4％（05年度）、21.1％（06年度）と増加してきましたが、07年度上半期には17.4％とやや減少。
他方、変動金利型の割合が、10.6％(05年度)から、16.1％(06年度)、28.2％(07年度上半期)へと増加しており、長期固定金利型及び変動金利型への消費者ニーズの二極化の傾向が見てとれます。
その理由としては、引き続き将来の金利上昇を見越した長期固定金利型へのシフトが続く一方、足下の金利先高感が一時的に後退したことが考えらる、と見られています。
2008/4/3 「投資信託懇談会報告書」投資信託協会
(社)投資信託協会は、昨年７月に投資信託懇談会を発足し、投資信託及び投資法人が将来に向けて発展していくための課題や投資信託の将来ビジョンについて検討してきましたが、このほど検討成果を「投資信託懇談会報告書」にまとめ、公表しています。
同懇談会は、投資信託が国民各層に幅広く利用されて、預貯金と並ぶほどの身近な金融商品として定着していくためには、家計本位の視点に立った検討は不可欠である、として将来像(ビジョン)を描くことを目的に発足したもの。
本報告書は、６回にわたって開催された投資信託懇談会の成果をとりまとめたものです。
「投資信託懇談会報告書」の主な内容。
▼投資信託の現状
・証券投資信託の現状.
・不動産投資信託（REIT）の現状.
・家計からみた投資信託の現状.
▼投資信託に関する現状の課題と対応
・運用会社に関する課題
・不動産投資信託（REIT）に関する課題
・販売会社に関する課題
・ディスクロージャーに関する課題
・評価会社等に関する課題
・普及・啓発活動および広報のあり方に関する課題
・手数料および信託報酬に関する課題
・投資信託業界の自己規律維持に関する課題.
・その他、インフラの整備等に関する課題
▼投資信託の将来ビジョン
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2008/4/4 経済状況と地価公示
直近の経済状況と地価公示に対するユニークな見解、及び2008年度業界見通しが展開されています。
●「マイナスに転じた実質金利」 ―物価安定が日銀の役割―
三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング(株)
●「地価公示では読み取れない不動産マーケットの変兆」
(株)ニッセイ基礎研究所
●「2008年度業界見通し ～踊り場で問われる企業の実力～」
＜ 建設・住宅 ＞
＜ 不動産 ＞
三菱東京ＵＦＪ銀行
2008/4/7 「住宅市場の動向について」日本政策投資銀行
日本政策投資銀行は人口減少、少子高齢化が進む中、住宅市場に、今後どのような影響が出てくるか、なかでも分譲事業を中心に、現在の「住宅市場の動向について」まとめ、今後の住宅需要の予測を行っています。
▼主な内容
・世帯構成の変化と住宅市場
・戸建て市場の動向
・首都圏マンション市場の動向
・住宅市場の今後の見通し
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2008/4/8 分譲マンション事業等に関連するユニークなコラム２題
● (株)ニッセイ基礎研究所
「研究員の眼・分譲マンション事業における長期戦略の必要性」
●三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング(株）
「サーチ・ナウ：戸建て住宅団地における管理組合」
2008/4/9 「世界の株式、金利・為替、ＲＥＩＴ市場４月の注目点」
ＲＥＩＴ（不動産投資信託）市場の冷え込みが強まりつつある中、大和証券投資信託委託(株)は「マンスリー・レポート 世界の株式、金利・為替、ＲＥＩＴ市場４月の注目点」で、 株式市況－金利－為替と連動するＲＥＩＴ市場の現況を説明しています。
それによりますと、「３月のＪ－ＲＥＩＴ市況は、日米株式の下落に加え、３月下旬発表の公示地価の内容に対する不安心理などから、東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）で▲6.08％と３ヵ月連続の下落となりました」と分析。
2008/4/10 東京都内の２月の住宅着工戸数 ８ヵ月ぶりの増加
東京都がまとめた都内の２月の新設住宅着工戸数は１万3365戸で、前年同月比では８ヵ月ぶりの増加。また前年同月比で分譲住宅、貸家が増加し、持家が減少して、全体では7.1％の増加となりました。
このうち貸家は対前月比17.3％増、前年同月比9.4％増の5382戸で８ヵ月ぶりの増加。
昨年６月20日に施行された改正建築基準法の影響が東京都において収束の段階に入ったようです。これで３月以降、正常な需給バランスが反映された新設着工の統計となるのか、今後１ヵ月の動向が注目されるところです。
なお、貸家の資金別・利用関係別新設住宅着工戸数は、
・民間資金による住宅……4546戸（対前年同月比0.9％減）
・公的資金による住宅……722戸（ 〃 415.7％増）
・公庫融資住宅……114戸 ( 〃 52.0％増）
となっています。
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2008/4/10 2007年１年間の東京23区及び首都圏の賃料
不動産総合情報サービスのアットホーム(株)は2007年１年間の首都圏における市場動向「平成19年１年間の首都圏の市場動向 賃貸物件」を公表していますが、そのうちの賃料関連の主なポイントは以下のようになっています。
2008/4/11 『不動産売却らくらく一括査定』エステートサーチ
ユニークなサイトが２つオープンしました。
(株)エステートサーチが中央線沿線の住まい情報や不動産会社情報が閲覧できるサイト『中央線中毒。』と、不動産の売却を一括査定依頼できるサイト『不動産売却らくらく一括査定』をこのほど同時オープン。
『中央線中毒。』
中央線沿線の住まい情報や各駅の賃貸不動産情報、中央線各駅のカップルのフォトスナップなど、中央線沿線にこだわったサイト。
内容は住んでみたい街として毎年上位にランクインする『吉祥寺駅』をはじめ、個性あふれる中央線の各駅を、実際に記者が歩き、レポートしています。
『不動産売却らくらく一括査定』
ユーザーが売却したい物件の情報をサイト上に登録すると、各参加企業(2008年４月現在５社)から査定結果が無料でメールにて受け取れるサービス。ユーザーの希望に近い査定結果を出した企業が、その後のステップに進みます。
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2008/4/14 「マンション管理の新たな枠組みづくり～」国交省
国土交通省は「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」をこのほど、公表しました。同省として今後、この報告書を基にマンション管理のあり方について、検討を進めていく方針。
分譲マンションは2006年末で約505万戸を数え、年間約20万戸ずつ増加。居住者数は国民の10％を超える約1300万人と推計され、今後もますます増加することが見込まれています。
こうした現況に対して、国交省が実施した2003年度のマンション総合調査によれば、
・居住者の高齢化の進展
・賃貸化率の進展
といった傾向が表面化しています。
とくに、マンションの賃貸化率については、1999年度と2003年度を比較すると、賃貸化率20％超の管理組合の増加が顕著で、30％近いマンションにおいて５部屋に１部屋以上が賃貸化し、全体の84％に当たるマンションに賃貸住戸が存在している模様。
このようなことから、区分所有者の高齢化や賃貸化の進行によってマンションの管理上どのような問題が生じているのか、その現状及び課題を把握し、対応策を検討することとしたものです。
2008/4/15 「大手建売住宅分譲会社61社実態調査」
帝国データバンクは、2006年度の売上高が100億円以上の大手建売住宅分譲会社61社について、「特別企画：大手建売住宅分譲会社61社実態調査」を実施しました。同種の調査は今回が初めてで、調査結果の詳細な内容を公表しています。
「建売住宅分譲会社」は売上高のうち、住宅の「建売」が最大の比率を占める不動産販売会社で、調査結果によりますと、06年度の大手建売住宅分譲会社61社の売上高合計は約１兆8388億円。当期利益合計は約609億円で、全社で利益計上しました。
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2008/4/16 「不動産トラブル事例データベース」国交省
不動産の取引に関する紛争等を類型的に取りまとめた「不動産トラブル事例データベース」のサイトが誕生。４月14日より運用が始まり、インターネットを通じて配信を開始しました。制作は国土交通省、運営が不動産適正取引推進機構。
同サイトは、データベース化した不動産取引に係る紛争事案を検索することで、判例、特定紛争、行政処分といった事例毎に、要旨、概要、紛争の結末や留意点などの情報が入手可能。
これまでに発生した不動産取引をめぐるトラブル事例をもとに、トラブルの未然防止や万一トラブルに発展した場合に円滑な解決が図れるよう、情報を提供するのが狙い。
現在、データベースに登録している紛争等の事例数は165件で、今後、時代に即した新たな事例などの追加更新を行い、データベースの充実を図っていく予定。
従来、紛争の事例や訴訟の判例を調べるのは大変な手間でしたが、このサイトを利用することで、大まかな内容が分かります。ただ、少し使いにくく、事例数も少ないので今後の改良を待ちたいところです。
掲載内容は、
1.裁判事例
2.国土交通省各地方整備局や各都道府県で宅建業者に対して行った行政処分
3.(財)不動産適正取引推進機構で調整した特定紛争処理案件の事例から抽出、項目ごとに整理して、事案の概要や紛争の結末等について要約、記載しています。
・重要事項説明に関するもの
・瑕疵担保責任に関するもの
・媒介契約と報酬請求に関するもの
・貸借人の原状回復
・営業保証金等による損害の補填
・契約成立・解除等に関するもの
・分譲マンション固有のトラブル
・土地建物の賃貸借契約に関するもの
・競売等に関するもの
・その他
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2008/4/17 路線ユーザー評価調査「東西総合版」ネクスト
住宅・不動産情報ポータルサイト「HOME'S」を運営する(株)ネクストは、首都圏、関西圏を走るＪＲ、私鉄、地下鉄の各路線の利用者を対象に、自分が利用している路線について評価してもらったアンケート、路線ユーザー評価調査「東西総合版」をまとめ、発表しました。
インターネット調査で有効回答数は２万7655人。調査時期は2007年６月～９月。
総合満足度ベスト３は首都圏の私鉄が独占。トップは東急目黒線で、関西圏でトップの評価を得た路線は、北大阪急行電鉄(総合４位)。
＜主な調査結果＞
１．総合トップは「東急目黒線」
２．最も「車両の乗り心地」評価の高かった路線は、つくばエクスプレス
３．関西「阪急千里線」「阪急今津線」は、「東急目黒線」と同イメージ
４．あこがれの路線は、首都圏「東急東横線」「ＪＲ山手線」
関西圏は自分が利用する路線
2008/4/17 「土地総合情報システム」国交省
不動産取引市場の透明化、取引の円滑化・活性化等を図ることを目的に、不動産の取引価格情報を「土地総合情報システム」（国交省）が2006年より、一般に公開されていますが、07年10月～12月分の調査結果がまとまったので、４月16日から公表されています。
これで提供件数は、
・07年10月～12月分の提供件数：１万9222件
・07年４月以降の全提供件数は：24万7157件
となります。
なお、07年４月分からの調査対象地域は、全国の県庁所在都市など地価公示対象地域で、調査対象地域の推移は次の通り。
2005年度分：三大都市圏の政令指定都市等
2006年度分：全国の政令指定都市を中心とする地域
2007年度分：全国の県庁所在都市など地価公示対象地域
2008/4/18 土地の利用と、ＣＳに関する調査・レポート
昨日の関西に続いて東京方面の雨風の激しさが朝から報道されています。これで例年より早めに咲いた桜もすっかり散ってしまったようです。
土地の利用と地価についてと、システムキッチンに関する調査・レポートを案内します。
●大和総研
「地価下落と土地利用の拡大で何が起きるか」～都道府県別データによる土地を含んだ生産関数の推計～
●経済産業省
「19年度住宅・住宅設備に関するＣＳアンケート調査結果」～住宅及び住宅設備（システムキッチン）について、消費者が求めている性能・サービス等に対する期待と実際の満足度～
2008/4/21 「既築マンションの地デジ移行対策」
テレビのアナログ放送からデジタル放送への移行を前に、動きがあわただしくなっています。
50年以上続いたアナログ放送がわずか３年先の2011年７月24日に切り替わるのですが、一方で問題点も少なくなく、各方面で電波対策を始めとする様々な案件が浮上しています。
今夏からテレビ画面に「アナログ」という文字スーパー、さらに一定期間の後「アナログ放送は2011年７月24日で終了します」との文字スーパーが流れるようです。
そこで(株)長谷工総合研究所が、コンパクトにマンションにおける"地デジ移行"の問題点「テレビが映らなくなる日－既築マンションの地デジ移行対策－」をまとめています。
2008/4/22 「証券化の活用による賃貸住宅市場の革新」
賃貸住宅経営と証券化に加えて、Ｊ－ＲＥＩＴとの関連まで言及した「証券化の活用による賃貸住宅市場の革新」(富士通総研経済研究所)は、今日の賃貸市場と証券化との関わりを分かりやすく解説しています。
ＲＥＩＴの積極的な賃貸市場への参入は上場以来続いていますが、その代表的な形態といわれる「開発型証券化」の実態と現状をレポートしています。
＜主な内容＞
・Ｊ－ＲＥＩＴによる賃貸マンション投資の現状
・投資商品としての賃貸マンションの特性
・証券化がもたらす効果
・証券化を活用した「住宅利用モデル」の可能性
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2008/4/23 「建設経済モデルによる建設投資の見通し」
(財)建設経済研究所は、このほど「建設経済モデルによる建設投資の見通し」を発表。
この中の「住宅着工戸数の推移」で、2008年度は着工戸数の回復が見込まれるとしています。
07年度の住宅着工戸数は、06年度と比較して19.0％減の104.1万戸と予測、08年度は07年度比16.7％増の121.4万戸と予測。
うち、貸家の着工戸数については、07年度は前年度比18.3％減の44.0万戸に対し、08年度は前年度比22.6％増の53.9万戸と予測しています。
2008/4/23 路線・駅評価情報サイト「駅ごのみ」ネクスト
「HOME'S」を運営する(株)ネクストは、路線・駅評価情報サイト「駅ごのみ」に京阪神エリアの路線・駅情報を追加、公開しています。
「駅ごのみ」は、各路線、駅ごとの基礎情報（乗降者数、始発・終電時間など）のほか、同社調べのユーザー満足度やイメージ評価も掲載しています。
単に、路線・駅関連の情報を掲載するだけではなく、沿線の物件を紹介しています。
2008/4/24 「不動産流通動向月次概況」不動産流近代化センター
(財)不動産流近代化センターは３月分の「不動産流通動向月次概況」をまとめ、公表しています。
それによりますと、３月の新築マンションの発売戸数については、首都圏が前年比17.8％減で７ヵ月連続のマイナス。近畿圏が26.6％減で２ヵ月連続してマイナス。
契約率は、首都圏が65.3％で前年比は23ヵ月連続してマイナス。また、近畿圏が59.2％で３ヵ月連続してマイナス。
月末残戸数は、首都圏・近畿圏ともに前年比が25ヵ月連続してプラスとなり、売れ残り傾向がますます強まっています。
2008/4/25 「注文住宅と住宅設備に関する動向調査」
リクルートは、月刊「ＨＯＵＳＩＮＧ」が実施した「注文住宅と住宅設備に関する動向調査」結果をこのほど発表しました。
主な調査項目は、「新築・建て替えのきっかけ」「住まいづくりの過程における主導権」「こだわった設備」など。
2008/4/25 「社宅・独身寮の最新動向」
社有社宅が統合・廃止されて、減少傾向が進むなか、社宅・独身寮の動向をまとめた珍しい調査結果。
●「社宅・独身寮の最新動向」(財)労務行政研究所
～2000年以降、社宅保有企業の６割が統合・廃止。今後もさらに縮小は進む～
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2008/4/28 「マンション管理業界の動向」住友信託銀行
住友信託銀行は「マンション管理業界の動向」（調査月報・2008年５月号）をまとめ、公表しています。
分譲マンション管理市場は、分譲マンション累積戸数(マンションストック)の増加に伴い、堅調に推移している、として、
(１）マンション管理会社から見た分譲マンション管理市場の動向
(２）マンション管理が直面している問題
等、今日の「マンション管理」が抱える多様な課題事項を整理して、その概要をまとめたものです。
ちょうど同じ時期に国交省から公表された「マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書」。
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2008/4/28 「フラット35利用者アンケート調査」住宅金融支援機構
(独)住宅金融支援機構は最長35年の長期固定金利住宅ローン、フラット35の「平成19年度フラット35利用者アンケート調査(第３回)」の結果を公表しています。
フラット35の融資を実行した者を対象に、アンケート調査を実施、集計した結果。
フラット35に対する調査結果の主なポイントは以下の通りです。
・総合的な満足度は、５段階評価で平均3.47。
・情報源は、住宅事業者・販売事業者の影響が大きい。
・利用理由は、「金利上昇に備えて返済額確定」が81.6％。
・民間住宅ローンの併用は、「固定金利と変動・短期固定金利の組合せ」により、金利変動リスクの回避と低 金利のメリットを享受する意向。
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2008/4/29 2007年「住民基本台帳人口移動報告」総務省
総務省は2007年の「住民基本台帳人口移動報告～移動者数及び移動率の状況～」を発表しましたが、都道府県間移動者数は12年連続減少となっています。
３大都市圏の転出入超過率
・東京圏 …… 0.45％の転入超過
・名古屋圏 … 0.16％の転入超過
・大阪圏 …… 0.09％の転出超過
東京圏の転入超過率は0.45％と、前年に比べ0.06ポイント上昇し、バブル期の1988(昭和63)年の0.42％以来、19年ぶりに0.4％を超える高水準。東京都の転入超過率は、0.76％と2005年以降３年連続の0.7％台。
市区町村間、都道府県間、都道府県内ともに移動者数が減少。住宅マーケットは地域内需要層に限定される傾向が強まっています。
とくに賃貸住宅の場合、市場規模の拡大に上限感が強まりつつあります。
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2008/4/30 ４月の「月例経済」国交省
国交省は４月の「月例経済」を公表。その中で、不動産業界の概況として、２月の指定流通機構（レインズ）の活用状況は、新規登録件数が合計33万5022件、前年同月比で20.3％増加（86ヵ月連続）となった、としています。
新規登録件数を物件別に見ると、売り物件は10万3711件で前年同月比27.8％増加（19ヵ月連続）。賃貸物件は23万1311件で、同17.3％増加（86ヵ月連続）。
売り物件のうちマンションは38ヵ月連続で増加し、一戸建ては18ヵ月連続で増加、土地は16ヵ月連続で増加。
賃貸物件は、居住用は86ヵ月ぶりに減少し、事業用は３ヵ月連続で増加。
一方、成約報告件数については、売り物件は１万572件で前年同月比4.6％増加（３ヵ月連続）。賃貸物件は１万7928件で同19.1％増加（30ヵ月連続）したとしています。
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