賃貸借契約・更新料条項裁判」で、最高裁が賃貸住宅の更新料は「有効」の判断
「賃貸借契約・更新料条項裁判」で、最高裁が賃貸住宅の更新料は「有効」の判断
最大の争点「消費者利益を一方的に害するとはいえない」とする
「更新料」の支払いをめぐる裁判で、2011年７月15日、最高裁判所が更新料は、｢高額過ぎるなど特段の事情がない限り有効」との判決を言い渡しました。更新料条項は「有効」とする司法の判断が初めて確定しました。
更新料条項の取り扱いに対して、地裁から高裁、最高裁に続く長い裁判の間、不透明感が漂っていましたが、最高裁が「高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、更新料条項は有効」と判断したことから、賃貸市場において更新料の取り扱いがスムーズになることが期待されます。
「高過ぎない」ことが一つの尺度
判決で注目されるのは、｢高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、更新料条項は有効」とする点です。もともと訴訟に持ち込まれた事案は、「１年ごとに家賃の２ヵ月分」と「２年ごとに家賃の２ヵ月分」の更新料の支払いに対するもの。この「家賃の２ヵ月分」を今回、最高裁は「高額過ぎるとはいえない」と判断したことです。
更新料の相場には地域差がありますが、首都圏では、およそ２～３年に一度、家賃の１～２ヵ月分がベースとなっています。｢２年ごとに家賃１ヵ月分」がよく見られます。
としますと、裁判になった京都や滋賀の事案より、金額の負担の小さいのが首都圏における更新料の実態ということになります。それはつまり、首都圏における更新料は「高過ぎない」から法的には何ら問題ないということになります。
それと、裁判における最大の争点となった消費者契約法第10条の「信義則に反して消費者利益を一方的に侵害する恐れ」に対して、更新料が賃貸借契約書に明示され、特段の事情がない限り「消費者利益を一方的に害するとはいえない」としたこと。
元来、｢更新料」は契約の特約の中で、貸方、借方合意のもとに結ばれているのですから、後になって契約には「異議あり」とするやり方は違和感がありましたが、これも今回、最高裁は、契約の際に当事者同士が合意して、明記している点に着目しています。それが、金額的に不当に高くなければ違法性はないと判断しています。
契約時に確認・合意を得ること
結局、お客様を部屋に案内して、気に入られ、契約にと話が進んだ場合、契約書の中に特約として更新料があります、その条件はこのようになっています、ときっちり説明して、確認・合意をいただければ、更新料条項は有効になる、ということ。その際注意しなければならないのは、更新される期間と金額です。
そこで、最高裁の判決を受けて、これからの更新料のあり方を考えた場合、司法の最高機関が認めたからといって、直ちに更新料を上乗せすることは難しいかもしれません。あくまでも市中の相場を詳細に検討して、入居の促進が図れる賃料の設定が最も重要だと思います。ただ、いえることは、その賃料設定に余裕と申しますか、幅ができたことは間違いないと思います。
更新料有効判決の主なポイント
・ 更新料条項は賃貸借契約書に具体的に記載すること。
・ 更新料の額は賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額過ぎないこと。
・ 賃借人と賃貸人との間に、更新料条項に関する情報の質、量並びに交渉力について、看過し得ないほどの格差があると見られない。
・ 更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有する。
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