▲つづく 「満室経営が賃貸経営の最初にして最終の課題」
空室対策のハウツー
「空室対策」を考える （その６）
満室経営が賃貸経営の最初にして最終の課題
大家さんになる方法として、
１．所有する土地に、あるいは土地を購入してアパート・マンションを建て、賃貸経営する
２．アパート・マンションを１棟もしくは１部屋購入して賃貸経営する
３．本人は社宅あるいは賃貸住宅に住んで、購入した物件を賃貸に回す
といったケースがあります。
土地活用や相続対策を目的に賃貸経営を始められるのは「１」。「２」「３」の事例は、ほとんど同じ内容で、賃貸経営をサイドビジネスとして、家賃収入を確実に得るためにするといったものです。
この「３」の方法で賃貸経営をやっている方が結構おられます。
会社や役所勤めで転勤が多く、生活自体は割安の官舎や社宅に入って家賃は給料から引かれている。30代前半に一戸建てを購入。60歳の定年後、その一戸建てに住む計画。購入のローンは定年前に完済予定。入居者は業者を経ずに探し、家賃は直接銀行に振り込んでもらう。
この目的は、官舎に住めるメリットを生かして役所に勤めている間にローンを家賃でカバーし、定年後の住居を取得するというもので、毎月のローン支払いと税金に保険を足した年間の支払い額と、家賃の入金額の差額はややマイナス状態になっているが、ライフプランとしては納得しているといいます。
物件には年に数回足を運ぶ。賃貸を始めて12、３年の間に３家族が入る。入居家族に子供がいるので、壁、床の傷みがそれなりにあるが、家賃をもらって貸している以上、目をつぶる。自分が住む頃には相当傷むだろうと気をもむが、いたしかたないと割り切っている。
このように、ここ数年の傾向として、社会情勢を反映してか自身は賃貸に住みながら賃貸経営をするための物件をローンで購入するという話をよく聞きます。
自分で住む場合の自宅購入でしたら何かの支障がある場合、住み心地なんかでガマンすればすむ話ですが、賃貸経営目的に購入してハズレでは、ガマンだけでは済みません。
ハズレとは、家賃が目論見通りに入らず利回りが低下するといったレベルではなく、空室の発生で家賃が全然入らないことです。借り入れがあればその分、かぶってしまいます。
仮に、450万円で購入した築15年のワンルームのデザインマンションを月４万5,000円の家賃で貸せば年間収入54万円、表面利回りは12％となるのですが、空室が数ヵ月、悪くして１年も続けば12％も吹っ飛んでしまう。
それだけに下調べを慎重に万全を期して購入するものの、運、不運はどうしてもついて回ります。不運なことが起きたためのリスクヘッジの方策を考えたとしても、賃貸経営は根本的には物件に競争力があるか否かで決まってしまいます。
競争力とは、入居者を引きつける魅力と利便性や賃料などを考慮した物件の総合的な力です。それが入居率につながります。
入居率を100％に、つまりは満室経営を図ることが賃貸経営の最初にして最終の課題事項。オーバーに言って、賃貸経営の命綱になります。大家さん業は、時代が求めるビジネスですが、やはり「空室対策」とのたたかいです。
» 空室をつくってしまうと、儲かる前に失敗の憂き目に遭ってしまう
» ちょっとした工夫やタイミングが劇的な結果を生む
» 満室経営実現には、賃貸経営の基本を押さえておく
» 賃貸経営者の意識意識を持つ
» 空室対策の切札となる「アパート・マンション」の建設
» 満室経営が賃貸経営の最初にして最終の課題
» 入居者への気配りなくしてなんの「満室経営」か
» 空室対策は「仲介対策」ともいえる
» 空室を生む賃貸マーケット事情
» 「空室対策」の極論とは
» 空室対策の根本
» 「空室対策」を考える
