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▲つづく 「満室経営実現には、賃貸経営の基本を押さえておく」

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空室対策のハウツー

「空室対策」を考える (その3)

満室経営実現には、賃貸経営の基本を押さえておく


新たにアパート・マンションを建てて賃貸住宅経営を始める事業主が一番恐れるのは、竣工とともに全戸を入居者で満たすことができるのかということ。建設資金にローンを組んでいる人が大半で、そのローンを返済してなおかつ利益を出すには、満室でないと計画が狂ってしまう。
 
当初の事業計画においても竣工後、10年ほどは入居率を100%、もしくは95%程度を見込むのが普通。これで収支計画が成り立っているのです。

当然のごとく、ほとんどの賃貸経営者は「満室経営」を目指しており、また満室でないと十分な利益が確保されず、賃貸経営をやる意味が薄れてくるのです。

誰も20戸のうち1戸は空室用に確保しておく、というバカなことを考えるはずもなく、用地のスペース、資金繰りから、20戸なら無理なく入居者が見つかるだろうと見込んで、戸数20戸のアパート・マンションを建てるのです。20戸全部入居者が入って、全体が支障なく回っていくのです。
 
くどくど書くまでもなく、とにかく満室を実現する賃貸経営がパーフェクトで、本来そうあらねばならないものです。ところが、市場はこの10年来、物件は数の上で需要を上回り、借り手市場にあることは業界では今日、ほぼ共通した認識になっています。
 
借り手市場を反映して、家賃はここ10年近く弱含みで推移しているのですが、といって劇的に落ち込んだという話はあまり聞きません。家賃に消費税がかからないように、人が生活していく上で、なくてはならない住戸の家賃が乱高下するようだと社会不安に結びつくため、一定の水準を保っています。

賃貸経営をビジネスの側面から見れば、需要と供給が急激に増減する訳ではないので、ほぼ安定した市場を形成しています。それを証明するように、賃貸住宅の供給が続いているのです。

そして新たに建設される賃貸マンションは、外断熱、高気密、高遮音性に優れ、簡潔なインテリアながら十分に快適な生活が送れる内容となっています。設備も標準装備、オプションともに充実して、毎日暮らすのに何ら差し障りのないレベルに達しています。

とくに入居者間のクレーム発生のもとになる上下階の音をシャットアウトする、遮音性の高いマンションが、人気を呼んでいます。入居者の苦情を解消して長く住んでもらおうとする発想から、床の衝撃音の解消に努めているものです。

ことほど左様に、「市場性があって」「投資意欲が旺盛」「商品(住居)も年々歳々レベルアップを示す」中、いかにして「満室経営」につないでいけばいいのか、つまるところ、世の中理屈どおりにはいかない半面、ポイントとなるセオリーの部分を押さえておけば、大きく逸脱しないものなのです。

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