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▲つづく 「ちょっとした工夫やタイミングが劇的な結果を生む」

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空室対策のハウツー

「空室対策」を考える (その2)

ちょっとした工夫やタイミングが劇的な結果を生む


土地オーナーが土地活用から賃貸住宅経営を始める場合、マクロ的な統計上の数値を参考にしつつ、近在の賃貸事情を把握することが基本であることはいうまでもないことです。

所有土地の近辺、半径およそ2~6Km、車で5~20分圏内が商圏として一つの目途になるかと思います。ですからその商圏の賃貸事情を完全に把握(理解)することが求められます。

それは、
・ 入居状況
・ 賃料の傾向
・ 建物構造、規模
等です。

なかにはこんな成功例も失敗例も見られます。

急行(私鉄)停車駅から歩いて15分、外観は見るからに貧相な2階建て、いつ見ても建物周辺が雑然としている。敷地内にゴミも目立つ。外構といっても網の塀、それも傾いている。14戸の半分近くが空きみたいで雨戸が閉まって、電気もついていない。
 
このハイツから車で5、6分の距離にある駅(急行停車駅と違い各駅停車)徒歩3分のアパート。上下(住居内が1~2階に分かれている)の2DK、家賃7万8,000円。建って2年、いつも満室、しかも常時入居待ちの状態。入居待ちが続くせいか、仲介不動産会社も電話の問い合わせに気のない返事で、「今、空いていませんよ…」。
 
上記の事例、大阪のベッドタウンとして賃貸物件がふえている奈良の話です。同じ市内で車で5、6分の距離にある物件に、これだけの差が出てしまう。片方が満室になるのだから、入居者ニーズはある土地柄です。
 
外から見る限りの両物件を比較すると、

・ 駅からの距離(3分と15分)
・ 築年数(新築と築15年ほど)
・ 日当たり(ともに良好)
・ 駐車場(新築がありとなし)
・ 敷地内の清掃状態(普通と汚い)
・ 建物の構造、規模(ほぼ同じプレハブ系)
 
これは奈良のケースですが、全国どこでも見られる事例だと思います。ちょっとした工夫とかタイミングとかで劇的な結果を生むこととなってしまうのです。

よくいわれる「物件余り」だけではくくれない、賃貸経営の難しさを感じます。

ただ、賃貸経営を考えるにおいて、こうした全国的なマクロの統計数値やアンケート調査にあまり神経質になることもないと思います。

前述したような、私鉄の駅一つ分、2~3キロの距離にある物件でも片方が満室、片方は半分近くが空室というケースが実際に各地で起こっているのですから、一概にはう呑みできないところがあります。

この辺を見極めて、賃貸経営と取り組む必要があると強く感じます。

» 空室をつくってしまうと、儲かる前に失敗の憂き目に遭ってしまう
» ちょっとした工夫やタイミングが劇的な結果を生む
» 満室経営実現には、賃貸経営の基本を押さえておく
» 賃貸経営者の意識意識を持つ
» 空室対策の切札となる「アパート・マンション」の建設
» 満室経営が賃貸経営の最初にして最終の課題
» 入居者への気配りなくしてなんの「満室経営」か
» 空室対策は「仲介対策」ともいえる



» 空室を生む賃貸マーケット事情
» 「空室対策」の極論とは
» 空室対策の根本
» 「空室対策」を考える

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