「更新料」は契約更新業務の対価
「更新料」は契約更新業務の対価
賃料の前払い的な性格を持ち、家賃の補充的な役割を果たす
更新料は「賃貸借契約」が更新される時に、借主から貸主に支払われる一時金です。法律による規定は別段なく、地域の慣習によるところが大きく、全国的に見ても更新料が支払われている地域と、支払われていない地域に分かれ、金額もとくに決まっていません。
最初に、入居時の契約段階で更新料の金額等の内容を契約書の「特約」に明記し、支払いについて合意するケースが一般的です。契約は当事者間の合意があれば、有効とみなされています。
およそ家賃の１ヵ月分から２ヵ月分程度が妥当な金額とみられていますが、前述の通り、地域によって差があります。礼金同様に賃料の前払い的な性格を持つとされ、家賃の補充的な役割を果たしています。
ところで、賃貸借契約の期間満了に際し、貸主は契約の継続（更新）を拒絶することができます。「更新拒絶」です。ただし、貸主が更新をしないと断るには、社会通念上、物件の明け渡しが認められ、妥当といえる「正当事由」（借地借家法第28条）、及び借主への「通知」が必要となります。
更新料も入居者に納得してもらえる説明も必要
また、更新料には、家賃を補充する性格を持つ一方、借主にとっては更新料を支払うことで、更新前の契約内容で継続して賃貸借できる権利（賃借権）を得ることになります。つまり、借主は更新料を支払うことで期間中、部屋の明け渡しを受けることなく、継続して賃貸借できる権利を有することになっています。これが、「賃借権強化の対価」といわれるものです。
契約の更新には、単に期間を延長する期間延長と賃貸借の契約条件自体を変更する契約更新の二面があって、場合によって賃料の変更、連帯保証人の変更や再確認、勤務先の変更、確認といった作業も必要になります。
契約の更新はともすれば自動的に事後承諾というイメージが強いのですが、本来は更新日をもって新契約がスタートするのですから、契約内容のチェック、物件の確認等重要な業務が出てきます。更新料も入居者に納得してもらえる説明をして、契約書に明記することが望まれるものです。
► 賃貸借契約・更新料条項裁判」で、最高裁が賃貸住宅の更新料は「有効」の判断
► 最高裁、更新料は「有効」の初判断
► 最高裁における、更新料「有効」判決の波紋
► 最高裁「更新料有効」判決後の市場模様
► 「更新料」は契約更新業務の対価
a:3310 t:2 y:0
