非常事態には「罹災法」で対応

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　万一、地震で賃貸住宅が倒壊した場合、賃貸人（オーナー）の賃借人に対する賠償責任はどのようになるのかといいますと、基本的には次のような見解となっています。

　民法や借地借家法では、地震によって建物が滅失した場合には契約は消滅するので、賃貸借契約も効力を失い、賃借人の権利もなくなるというもの。

　賃貸住宅経営は基本的には宅地建物取引業法（宅建業法）に基づいて行われており、「賃貸借契約」を結ぶに際しても宅建業法に基づき細部にわたって決められています。

　賃貸借契約の前の「重要事項の説明」においても、宅建業法37条（10）で「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがある時は、その内容」を記載することとしています。

　つまり、地震のように予知、防ぐことのできない自然災害が発生し、それによって大きな損害を蒙った時、｢どうするか」を決めておき、その旨を契約書の中に記載して、備えます。

　この37条を反映させた「賃貸借契約書」の事例として、「天災、火災の為、家屋が滅失した場合、本契約は消滅する」（契約の消滅）。また、「当事者に帰すべきでない事由によって蒙った双方の損害に対しては、その責を負わぬものとする」というのがあります。

　ただ、地震でも建物が壊滅する規模ではなく、小修理で修復できる場合は、甲の負担、つまり賃貸人（家主）の損害修理となります。

　このようにアパート・マンションの建物が地震によって倒壊した場合を考え、契約書に「不可抗力の損害負担の定め」を明記しておけば、万一の事態にも対応できるわけです。

　また非常事態には、1946年に制定された「罹災都市借地借家臨時処理法」（罹災法）という法律によって、倒壊、焼失した後の不動産賃貸借の権利調整を定めています。

　この法律では、被災地における借地契約や借家契約に関する特別法で、政令で定める地震などの大災害で建物が滅失した場合、その建物の借主は優先して賃借権が認められるというものです。

　万一の地震に備えて建物や地震保険関係の目配りとともに、契約書関係にも目を通しておきましょう。

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