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◆''「連帯保証人の役割」''

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賃貸経営の知識

時代とともに変化する連帯保証人の役割とは

「連帯保証人の役割」

これからの時代 連帯保証人を求めるのに、工夫なり心構えが必要

入居者と「賃貸借契約」を結ぶ時、「保証人」あるいは「連帯保証人」を貸主は借主に求めます。

保証人と連帯保証人の違いは、債務が発生して、貸主から債務保証の履行を求められた場合、保証人はまず借主に催告をするよう請求でき、借主の財産から執行することも求められ、保証人が複数の場合は債務の額を分割することができるのに対し、連帯保証人は債務全額についての保証義務を負い、貸主から請求があれば弁済の責任を負います。

このように債務者と連帯して債務を負担することが連帯保証人ですから賃貸借契約では効力が一段と強く、保証人よりも担保性が高いといえます。そのために家賃滞納を防ぐため、連帯保証人を2名求めるケースも見られます。

ところが時代は変わって、連帯保証人の役割が弱まり、その傾向が今後さらに拍車がかかると予測され、賃貸経営者としては連帯保証人を求めるのに、工夫なり心構えが必要となります。

その対策としては、

 ・ 連帯保証人に複数(2名)の確保と責任範囲の周知徹底を図る

 ・ 保証人代行の「保証会社」の活用

 ・ 万一に備え、入居者とより強いコミュニケーションを図る

 ・ できるだけ「良い人」に入居してもらう

に尽きるものがあると思います。

こうした対策は自己管理と管理会社に管理を依頼している場合では少し違ってきますが、連帯保証人の確保と責任範囲の周知徹底には、当初、入居者審査の際に連帯保証人の印を押してくれた方に、まず電話を一本入れて確認を取っておくこと。

この電話一本がつい億劫なものですから、入れる大家さん(仲介不動産会社でも)が意外と少ないのです。仲介不動産会社では電話の代わりに、封書で確認をとる様式を採用しているところもあります。

後々聞いた聞かないとならないように、電話を入れた年月日、時間、やりとりの内容をメモに取って契約書に添付しておくと、あの時こんな風に確認してありますよ、と役立つことになります。

かつては(今も大部分はそうですが)、連帯保証人といえば絶対的な存在で、保証人になって印を押すのはより慎重にというのが家訓のようなものでしたが、今日のように万一のことがあっても連帯保証人から、「自分はよく知らない」「責任は持てない」と言われれば手が打てなくなります。

何かあれば連絡は一応入れてみるが、連帯保証人は必ずしも頼れないという大家さんは結構多く、自身で解決しているようです。それでも夜逃げ、蒸発、事故死となれば、後の家財が残りますから、その処分にはやはり真っ先に連帯保証人に連絡をしなければならず、そこで「知らない」云々となればお手上げになります。

賃貸経営の原点は、「良い人」に入居してもらうのが一番

そうするとやはり、賃貸経営の原点は、「良い人」に入居してもらうのが一番という結論になります。毎月家賃を滞りなく振り込んでくれ、連帯保証人も確かな人をつけてもらう、これが最善の方策であるのは今さら論を待たないところです。

なお保証会社は、保証のメニュー(内容)によって料金が違い、社によって営業方針も当然異なるので、よく検討してください。入居者に「家賃滞納」の保証料を負担してもらうやり方もあるのですが、契約時の入居一時金がかさみ、入居募集の阻害要因になりかねませんので要注意です。

ところで、連帯保証人が債務保証をするのに対し、債務の支払い義務を負った債務者を「連帯債務者」といいます。例えば、銀行ローンで夫婦や親子など複数の人が共同で借りた場合、妻や子供が連帯債務者となって返済義務が生じてきます。賃貸借契約では夫婦、親子で契約を結んで入居している場合、こうした対象となる場合もあります。

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