それぞれ特色ある方式の「土地活用」

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「土地活用」と賃貸経営

事業スタイルによって５パターン

「土地活用」は立派な事業です。決して片手間とか誰かに任せきりでうまくいくというものではなく、立地と目的に基づいて、しっかりプランを固めて取り組むことが第一。

　土地活用と一口でいっても、事業スタイルによって手法には５パターンがあります。「事業受託方式」「土地信託方式」「等価交換方式」「定期借地権方式」「特定優良賃貸住宅方式」などが挙げられます。

　賃貸住宅経営に着手する場合、所有地の「立地」「面積」「形状」「法規制」の条件とともに、どの方式を選んで事業を進めるかによって、土地活用の展開が違ってきます。

　そこで、各方式の概要について説明します。

◆ 事業受託方式
　賃貸事業を行うのに、最も一般的でリスクの少ないスタイル。土地オーナーがハウスメーカー、ゼネコンなどと共同事業でアパート・マンションを建設し、賃貸事業するやり方。

　事業受託会社（ハウスメーカー等）が計画の立案から設計、施工、完成後の入居者の募集、運営までトータルに一括して行います。

◆ 土地信託方式
　土地の所有権を信託銀行に信託、同銀行がアパート・マンションを建設して、管理、運用する。土地オーナーは、賃料収入に基づいて配当を受ける。

　信託銀行は事業受託方式のハウスメーカーと同じく、計画から設計、施工、さらには入居者募集まで手がけるが、この方式の特徴は、建設の資金は銀行が借り入れるため、オーナーの工面は特に必要としない点。

◆ 等価交換方式
　オーナーが所有する土地に、事業パートナーとなるハウスメーカー等が事業資金を負担してアパート・マンションを建て、運営するスタイル。土地と建物を交換するため、自己資金や借入金がなくても賃貸住宅経営ができる大きなメリットがある。

◆ 定期借地権方式
　定期借地権は、借地借家法の改正により生まれたシステム。一定期間終了後に土地が戻ってくるので安心して土地を貸すことができる。

　土地は貸すだけで、建物本体は事業パートナー側が建てるため、自己資金を必要とせず、長期にわたって安定した地代収入が見込めるという大きなメリットを持つ。

◆ 特定優良賃貸住宅方式
　特優賃の略称で知られる。三大都市圏を中心に、各都道府県が一定の条件を満たした賃貸住宅であると認定した場合、融資面で優遇される制度。

　主にファミリータイプの賃貸住宅が対象になり、オーナーが建てた建物を住宅供給公社などが一括借り上げしてくれる。

　以上、土地活用の手法の概要を簡単に説明しましたが、事業化を図るにも様々な方法があるので、新規に賃貸経営を計画される場合、よくその内容を理解して、信頼できる事業パートナーを選んでから着手されることをご提案します。

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