賃貸住宅経営と「キャッシュフロー」 (2008年1月16日)
賃貸住宅経営と「キャッシュフロー」
賃貸住宅経営を新たに始める主な理由としてまず第一に挙げられるのは、毎月安定した家賃収入を得るため。次に、相続対策や節税効果を見込んだ、土地の有効活用を図るため。
相続対策で資産の圧縮を図るため、入居率なんか気にしないというケースもまれにありますが、大半の賃貸経営者は限られた土地にいくら投資して、毎月手元にいくらの現金収入が見込めるかに関心を持っています。
そして、投資効率の判断に利回りが用いられます。利回りの算出は、仮に、１億円で建設（購入）した賃貸マンションが年間700万円の賃料収入があると、その表面利回りは、「700万円÷１億円×100」で、７％。賃料収入から税金や保険料、管理費などの必要経費およそ200万円を引いた純利回りは「（700万円−200万円）÷１億円×100」で、５％となります。
賃貸経営に必要な諸経費を加えずに計算したものが表面利回り、あるいは粗利回りといわれるのに対して、税金や管理費の諸経費を差し引いたものが純利回り。
賃貸経営は軌道に乗れば利益が出て手元に現金が残りますが、入居率が落ち込めば即収入は脅かされ、収支のバランスが崩れれば赤字転落となりかねません。
賃貸経営も突き詰めれば、当初の資金手当に借り入れたローン返済額と毎月の家賃収入の金額の差異がどれぐらいあるかということ。家賃収入を左右する入居率をどこまで高めることができて、なおかつ長期間キープできる管理が行われるかにかかっています。
高入居率が確保されれば、賃貸経営が安定して収支のバランスが保たれ、ひるがえってキャッシュフロー経営が維持されるということです。
これからの賃貸経営は、一括借り上げ、家賃保証付きで経営を始めても、基本は手元にいくら現金が還元され、お金がどれだけ多く残るかが評価されるキャッシュフロー重視の経営の追求が重要な課題になります。
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(2008.1.16)
