''『投資マンション経営 成功の秘訣』''（2005.3.10）
賃貸最新レポート
投資マンション経営 成功の秘訣
投資マンション購入のチェックポイントは、「管理」と「物件の競争力」
マンションを購入して賃貸に回す、いわゆる「投資マンション」経営が人気を呼んでいます。
投資マンションを効率よく運営すると、
◆毎月確実に家賃収入がある
◆満室が続くと、高利回りを実現
◆節税に役立つ
◆相続対策になる
◆生命保険、遺族年金の役割も果たす
◆キャピタルゲインが期待できる
などのメリットがあります。
中でも一番期待が持てるのが、毎月確実に入ってくる家賃です。確実（正確には確実性の高い）だから、それはまるで「年金」のようであるということから、投資マンションを指して「家賃年金」ともいわれるのです。老後の生活の糧となるべき公的年金が不信を持たれ、流動的なだけにいきおい投資マンションの購入に、意欲が高まっているものです。
それでは投資マンションの経営を成功させる秘訣を見ていきます。
まず原則として、「物件の内容（レベル）」と、「管理会社の能力（実力）」に100％かかっているといっていいと思います。投資マンション購入後の運用は管理会社が手がけるのですから、管理会社の賃貸経営の実力に大きく左右されるのです。
投資マンションの購入の窓口となる販売会社と販売後の運用を行う管理会社は子会社あるいは系列といった関係が多く、消費者が購入後は自動的に管理会社が決まってしまうケースが大半。それだけに物件の善し悪し同様、もしくはそれ以上に管理能力(賃貸住宅経営能力)を見極めるのが、投資マンション購入のチェックポイント。
それと「借り手市場」といわれる時代ですから、入居確保が第一で、入居者をできるだけ早く見つけるには、
☆腕のいい
☆ネットワークに強い
☆信頼関係の築ける
管理会社と取引きすることが投資マンション購入の秘訣といえます。
「腕のいい」とは、できるだけ早く、しかも間違いのない入居者を見つけ、契約する能力を持っていること。「ネットワークに強い」とは、入居者を見つけるために、チラシ、パンフレット、冊子あるいは本格的な出版物を発行する一方、賃貸専門媒体誌に物件広告を出稿するのに積極的であり、またホームページを立ち上げるなど集客能力にたけていること。
三つ目の信頼関係を築けるとは、一言でいって、人間的に信頼できる関係が保て安心してお金も鍵も預けられ、経営を任せられること、です。
こんな三拍子揃った管理会社と取引きすることが、賃貸経営、すなわち投資マンション経営の安定に直結するのは議論の余地のないところです。
それと物件の内容です。「入居者を引きつける魅力」と「周辺の他物件と比較して遜色ない競争力が備わっている」ことが、必須の条件です。
・充実した設備
・洒落たデザイン
・使い勝手のいい間取り
・住み心地のよさ
が、水準以上であること。
そして、建物・設備内容から受けるイメージでは、
▼建物デザイン、外構・植栽
▼道路から玄関までのプロムナード（通路）
▼玄関を開けてすぐ見える室内空間の仕上がり
▼水回り関連の設備
▼収納スペース
▼開口部（窓、扉）の状態
▼床の材質、レベル
などが充実していれば、ほぼ合格です。
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ところで、投資マンションの購入を考えた時、最も気になるのが、果たして賃貸マンションの需要がこれからも続くのだろうか？ 入居者が見つからないということが起きないだろうか？ という不安。物件が充足し、余っているといわれる「借り手市場」の時代だけに、これからのマンション経営は大丈夫なのかと二の足を踏むのは当然です。
この疑問に対する答えの第一は、物件(建物)に「競争力」が備わっているか否かということです。賃貸住宅に対する需要は将来にわたって期待されるのは間違いないところ。
そんな中、入居者にそっぽを向かれない建物でなくてはなりません。建物は年数を経れば当然古くなるのですが、10年、20年を経過しても古さを感じさせない内容でなくては賃貸物件としての価値がないのです。それと一番に「競争力」つまり、“特徴を持たせた差別性”が必要なんです。
競争力のある差別性が明確な賃貸マンションとは、
■周辺相場と比較して適正な賃料
■十分な広さの間取りが確保されている
■最寄り交通機関の利便性
■室内の設備が充実して高機能
■グレード感のある外観。植栽、外構に特色がある
■生活・公共施設が近くて充実している
これら６つの条件が満たされていれば申し分なく、４つでも５つでも特徴のあることが求められるのです。賃貸住宅の総量は数の上では供給オーバーとなっていますが、その内訳を見ると、古いアパートが相当数入っていますから、単に数だけ比較してもあまり意味がありません。
市場の物件の数も確かに問題ですが、要は、入居者ニーズに応える内容であるかということです。住むだけではなく「賃貸」にどこまで応えることができるかがポイントなのです。
ということで、投資マンションの購入のチェックポイントは、
・管理会社の管理（賃貸経営）能力
・入居者を引きつける魅力
・物件の競争力
この３点ということになります。
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