空室対策の根本
空室対策のハウツー
空室対策の根本
「空室を出さない住宅」と「空室を出さない経営」
空室対策の根本は、
・ 空室を出さない賃貸住宅を建て
・ 空室を出さない経営
をすることに極論されます。
当たり前過ぎて、「そんなこと当然ではないか」の声が聞こえてきそうです。誰も空室を出す賃貸住宅を建てて、空室の出るような経営をしたいと思うはずはないのですが、現実には空室が発生しています。
たとえば、我々が毎日の生活で直面している「交通事故」。交通事故対策として、「万一のことを考えて事故に強い（対策を考えた）車を選び」、「事故を起こさない運転を心がける」ことで、交通事故を回避しているように、賃貸経営も安定経営を図るために、根本は「空室を出さない住宅」と「空室を出さない経営」に集約されるのではないでしょうか。
では、「空室を出さない賃貸住宅」とはどんな建物なのかといえば、
◆ マーケットリサーチに裏づけられ、今日の入居者ニーズを反映した
◆ 差別化に優れた特色を持つ
◆ 競争力のあるアパートであり、マンション
と考えます。その上にコストパフォーマンスに長けていれば経営が楽になります。
アパート・マンションを建てるには多額の投資をするのですから、土地の特性を見極める「土地診断」や周辺地域の市場性を判断する「マーケットリサーチ」をきっちりやっていると思うのですが、意外と首をひねるような事例を見受けます。
市場の需要に耐えることができるのか 徹底的にチェック
こんなケースです。人口３万4,000人の地方都市の同じ町内で、距離にして200～300メートルの範囲内に次々アパートが建てられています。先に建ったアパートが未入居（竣工後満室にならない）なのを横目に、わずか50メートル隣に新しいアパートの建設が着手されます。
土地の所有者は違いますが、建設会社は同じ。地図の上に500メートルの円を描いたところ、円の中に新築、建築中、計画中の建物が10軒近くあるのです。
建設会社の営業が先行しているのか、竣工後10年間の家賃保証がセットされていることに土地オーナーが安心しているのか、仮に１軒×10世帯として、およそ100世帯の入居者を同じ時期に、同じ場所に、集中的に呼び込めるのか、客観的に見て厳しいものがあります。
建物の入居者ニーズの評価を問う前に、市場の需要に耐えることができるのかといった問題を徹底的にチェックしないことには、賃貸経営の計画自体が成り立たないのでは。
率直に言って、「その土地で数十年にわたって賃貸経営できるのか」ということです。当初の計画において、ここをしっかり押さえておかないと、空室を出す賃貸住宅を建ててしまいかねません。
先々空室を出さない賃貸住宅を建てるためには、
「土地活用」のコンセプトを固め、
↓
「土地診断」に万全を期して、
↓
「市場調査」を慎重に行うことが、
賃貸経営に着手する際の鉄則であるのは間違いありません。
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