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「原状回復」の基本的な考え方

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「原状回復」の基本的な考え方


思い違いとか、権利主張も重なって時としてトラブルに発展

 賃貸住宅は入居と退去が繰り返されます。その節目にあるのが、「原状回復」。住居の汚れや損耗、傷み具合を判断して負担金を決めることや、さらにはまとまったお金が動くことから、取り扱いを巡って時としてトラブルが発生し、悪くすれば裁判にまで発展します。

 賃貸住宅の賃貸借が成立すると、貸主と借主の間で「賃貸借契約書」が交わされ、借主は敷金を支払って入居します。この敷金は、借主が何らかのアクシデントで家賃が支払えない時に備えて担保するために預けられるお金。したがって、借主が契約を終了して退居する時点で、利息を付けずに返還するのが原則となっています。

 原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義(国土交通省)され、その費用は賃借人の負担となります。

 基本的には、「経年変化の自然劣化、損耗」「通常使用による通常損耗」「故意、過失、善管義務違反による損耗」の三つに区分されています。社会通念上、通常の使用をしていればそのまま返還してもいいという捉え方が前述の二つ。三つ目のケースについては、借主が費用を負担する必要が出てきます。

 原状回復のガイドラインとして、国土交通省と東京都が指針を作成。2011年8月には国交省から、ガイドラインの再改訂版が公表されました。どれも法律としての強制力はありませんが、今日では広く行きわたり、原状回復の判断基準として尊重されています。

 ガイドラインが整備されても思い違いとか、権利主張も重なって返還される金額や時期を巡ってトラブルに発展することが起きます。

 2011年3月には、敷金から差し引く「敷引特約契約」に関して、最高裁が「想定される補修費用や賃料などと比べて差引額が高すぎなければ、特約は有効」との初判断を示しています。

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