入居斡旋と家賃設定について
入居斡旋と家賃設定について
契約交渉時、家賃に幅を持たせておくと、契約決定率の向上が図れることも
入居斡旋と家賃について。
国土交通省から月１回、土地関連市場マンスリーレポートが発行されています。その中に、賃貸マンション市場動向として、２ヵ月前の「賃料指数」が取り上げられます。
2013年１月の首都圏のマンション賃料が、８年前の2005年１月を100として、106.2となっています。東京都区部だけを見ますと、103.5です。さらに細かくタイプ別で見ると、１Ｒが101.9、ＤＫが106.2、ＦＡ(ファミリー）が102.8となっています。
このデフレの時代に、８年間下がることなく、ほんのわずかですがプラスとなっており、ここ３年はほぼ横ばい状態にあります。
統計上のデータですから、あくまでも全体の傾向で、個々の物件に関しては違いがあるかもしれませんが、全体の傾向としても目立って下がっていません。
家賃は地域の競合物件と比較して決まる
アパート・マンションの賃貸住宅は立地・環境、設備内容はもとより、築年数などの条件によって物件間の競合が生じ、それを踏まえて賃料自体、バランスよく設定されます。
前振りが長くなったのですが、今日大半の家賃は地域周辺の物件との比較で決定されています。賃料の決め方には、建設に要した金額や利回りから算出する「積算法」や、年間の収益を見込んだ「収益分析法」などがありますが、競合する地域の他の物件と比較して決めるのが現実的です。
そこで部屋決め、契約を結ぶのに、臨機応変に家賃を設定することも重要な選択肢になっています。
部屋を探しに来店した顧客との交渉時に、この額でないと絶対ダメというのではなく、いくらからいくらまではＯＫ、という幅を持たせておけば、基本ラインを守りながら契約の決定率の向上が図れると思われます。こうした幅を認める意向を伝えておけば、店側はいくぶん楽に入居者と交渉ができるのです。
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