本当は驚かされる「一括借り上げ」のノウハウ (2007年12月5日)
本当は驚かされる「一括借り上げ」のノウハウ
公務員を退職した土地の所有者が賃貸経営の仕組みとか、運営方法とかの知識もなく、8000万円を投じてアパート経営に乗り出します。毎月の家賃収入に魅せられて賃貸経営を始めるのですが、経営に乗り出す決断の決め手となったのは、「10年の家賃保証付き・一括借り上げ」、サブリースがセットされていたことです。
家主業新米のこのオーナーは、「正直、家賃保証が付いていないと、とても賃貸経営を始める気にはなれなかった。10年間毎月これだけの金額が銀行に振り込まれます」と説明してくれます。
土地を遊ばせていても税金ばかりがかかってくるのでハウスメーカーの勧めで賃貸経営を始めたと、動機はいたって純粋で深く考えていません。
・家賃保証といって払い込まれるのは固定の家賃総額ではない、
・家賃は期間を決めて見直し（改定）される
・見直しをした額に対して90％程度が振り込まれる
ということも、新築時は実感が薄いものです。
一口に10年とか20年、さらには30年といった一括借り上げが行われていること自体に驚かされます。
契約期間中、入居率を常に90％台で維持しないと、サブリースを組んだ受託会社は損失が発生しかねません。今のこの時期、入居者募集、部屋付けに相当自信がないとなかなかできないものです。
入居者募集にインターネットがフル動員されてシステマチックに見えていますが、１件、１件の契約は、仲介不動産会社の営業社員のガンバリにかかっているので、部屋付けに特段の秘密兵器があるわけではありません。
需要が見込める人気のスポットに建て、退居があってもスムーズな募集ができて、極力ロス期間をなくし、運営に総合力とノウハウがないとできないはず。その意味でサブリースは賃貸ノウハウに支えられた"究極の賃貸経営システム"ともいえます。
───────────────────────────────────────────────────────
(2007.12.5)
