賃貸住宅の新設には、十分過ぎるマーケティングに基づいて計画を（2009年10月27日）
賃貸事業は、マーケティングを軽んじて先の経営が見通せない
賃貸住宅の新設には、十分過ぎるマーケティングに基づいて計画を立案
賃貸住宅の新設がめっきり減少して、マーケット全体に影を投げかけています。
ここ数年、街中を車で走っているとここにも、あそこにもアパート、マンションが建てられていました。それが今年に入って、新設着工は前年比で20～30％落ち込む月が続いています。中でもこの８月の減少幅は大きく、前年比42.2％の大幅ダウンとなっています。
今年１～８月の新設実績が昨年と比べ36.6％もダウンしていますから、流通する物件に「新築」が減少、賃貸市場への影響は小さくありません。
このように新設が落ち込んでいる理由の一つとして、金融機関の審査が厳しく、容易に借り入れができないことなどが挙げられています。
こうした折り、今時珍しいといいますか、あまり見ない現場に遭遇しました。
大阪郊外、私鉄駅から歩15分ほどのところに、１週間ほど前からＤ社のアパートが着工されました。現在、基礎工事が進んでいて、近く建物本体が建ちます。その現場なんですが、道を挟んで向いにＴ社のアパートがあります。
このアパートは上下６戸、計12戸の２階建てで、建って２年ですが、一度も満室にならず、今も２戸空いています。このアパートの東側には同じＴ社のアパートがあって、ここは２階建て24戸で、やはり空室は常に５～６軒を数えます。
この24戸のＴ社のアパートの並び20メートルほどのところに、Ｄ社のおしゃれなアパート（16戸）が建っています。この３物件の間は、歩いてほんの２～３分の距離、およそ２～300メートル範囲内。
そこに新たにＤ社（上記のＤ社とは別）のアパートが建つのです。４軒の物件の所有者は別々で近在の地主。
これから建つ４軒目をプランニングするのは、賃貸事業をメインとするハウスメーカーＤ社なんですが、すでに先行する３軒がしのぎを削っているところに、さらに１軒建設されると需給のバランスを一気にタイトにしてしまいます。
新築を建てて、近くの築10年、20年の物件に住む入居者を引っ張るというのは作戦として考えられるのですが、竣工後数年経っても満室に至っていない物件の近くに新設するのは、施主、建設会社ともにリスクを負う羽目になりかねません。
10年の借り上げで10年間の家賃保証があったとしても、賃貸事業は20年、30年の長期に及ぶのですから。
今日の賃貸事業は、マーケティングを軽んじて先の経営が見通せないのですから、立地の分析はいくら慎重であってもし過ぎることはありません。
───────────────────────────────────────────────────────
（2009.10.27）
