2008/1
2008年1月のバックナンバー
2008/1/7 不動産マーケットを支える人口パターン
不動産マーケットを支える人口パターンについて昨年末に公表された数字を取り上げます。日本人の総人口、新成人、都市の移動者数ともにクッキリと減少傾向を示しているのが分かります。
2008年１月１日現在における子（ね）年生まれの人口は1069万人で、総人口１億2777万人に占める割合は8.4％。男女別に見ると男性は521万人、女性は548万人で、女性が男性より27万人多く、女性100人に対する男性の数（人口性比）は95.1。
この１年間（07年１月～12月）に、新たに成人に達した人口（08年１月１日現在20歳の人口）は135万人。男女別に見ると男性は69万人、女性は66万人で、男性が女性より３万人多くなっています。
08年の新成人は前年に比べて４万人減少して、1987年の136万人を下回り、21年ぶりに過去最低を更新。総人口に占める割合は、08年は1.06％と、前年の1.09％を下回り、２年連続で過去最低を更新しています。
なお、07年12月１日現在の概算値の総人口は１億2779万人で、前年同月に比べ、１万人（0.01％）の増加。07年７月１日現在確定値の日本人人口は１億2610万7000人で、前年同月に比べ、５万5000人（0.04％）の減少。
また、07年11月の日本人の市区町村間の移動者総数は35万3906人で、対前年同月比マイナス1.8％。移動者数を男女別に見ると男性は18万4249人、女性は16万9657人となっています。
※「『子年生まれ』と『新成人』の人口」（総務省）
2008/1/8 2008年度の「土地・住宅税制」改正案
2008年度の税制改正案が出揃い、これからの国会で審議、可決されます。通常でしたら自民党案を軸にして審議が進むのですが、ご承知の通り、参議院では野党が第一党であることから、今後の行方は不明といったところです。
ここでは国交省がまとめた「土地・住宅税制」改正案を取り上げます。当然、今のところ未決定（与党は「平成20年度税制改正大綱」を決定済み）です。
■住宅の長寿命化(「200年住宅」)促進税制の創設
・登録免許税：税率を一般住宅特例より引下げ
・不動産取得税：課税標準からの控除額を一般住宅特例より拡大
・固定資産税：新築住宅に係る減額特例の適用期間を一般住宅より長期間設定
■住宅に係る省エネ改修促進税制(住宅ローン控除制度の特例)の創設
・所得税の控除
・固定資産税額の減額
■新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長
・新築住宅に係る固定資産税の減額措置の適用期限を２年延長する。
■住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例措置の延長
・住宅取得等資金について、相続時精算課税制度の非課税枠2500万円に1000万円を上乗せするとともに、65歳未満の者からの贈与も対象とする特例措置の適用期限を２年延長する。
■新築住宅のみなし取得時期等に係る不動産取得税の特例措置の延長
・住宅販売業者等が新築した家屋のみなし取得時期に関する特例措置
・デベロッパー等が取得した住宅用地の減額措置
■土地の売買による所有権の移転登記等に係る登録免許税の特例措置の延長
・平成20年度は現行の税率を維持し、平成21年度以降は税率を見直した上で、その適用期限を３年 延長する。
・平成21年３月31日まで：10/1000
・平成22年３月31日まで：13/1000
・平成23年３月31日まで：15/1000
■Ｊリート及びＳＰＣに係る登録免許税の特例措置の延長
・平成20年度は現行の税率を維持し、平成21年度の税率を見直した上で、その適用期限を２年延長する。
≪参考≫
「平成20年度国土交通省税制改正要望 主要項目 結果概要」（国土交通省）
「平成20年度税制改正の大綱」（財務省）
「平成20年度税制改正案の概要」（財務省）
2008/1/9 センチュリー21・ジャパン、賃貸専用検索サイトオープン
(株)センチュリー21・ジャパンは、賃貸物件に特化した賃貸専用検索サイト『21rent』をオープンしました。
同社はこれまで、同一のサイトで売買物件、賃貸物件の情報を扱ってきましたが、各物件の特性に合った検索サービスを行うため、リニューアル第１弾として、賃貸物件専用検索サイトを先行してオープンしたもので、続いて３月中旬には、売買物件専用検索サイトをオープンする予定。
オープンした賃貸専用検索サイトは、沿線名・駅名からの検索、地名からの検索、通勤時間からの検索、ペット可物件など、特定のこだわり条件からの検索が可能。
また、各物件検索条件についてＲＳＳ配信を導入し、利用者はＲＳＳリーダーを利用することで、サイトにアクセスしなくても、更新情報が自動で入手できるようになっています。
2008/1/10 来月は早や確定申告の季節
来月は早や確定申告の季節。賃貸経営をしていますと１年間の決算を締めくくることになります。
確定申告には「青色」と「白色」の２種類がありますが、青色には白色にない数々の特典があります。その特典を生かすと賃貸経営に有利な節税が図れます。
青色申告とは、売上げや支出を記帳して、その帳簿に基づいて所得や税額を申告することで、有利な取り扱いが受けられる制度。
「事業所得」｢不動産所得」｢山林所得」のある人ができます。
青色申告の特典としてその主なものは、次の通り。
●「青色申告特別控除」… 最高65万円の控除がある
●「青色事業専従者給与の必要経費算入」…親族に支払った給与が必要経費になる
●「純損失の繰越しと繰戻し」… ３年間の赤字が繰り越せる
＜詳しくはこちらを参照＞
○暮らしの税情報「記帳や記録保存・青色申告」(国税庁)
○所得税の青色申告承認申請手続(国税庁)
2008/1/11 “瑕疵担保法”の「政令」と「施行令」が決定
耐震強度偽装事件を受けて、すべての新築住宅の売り主に倒産した場合でも欠陥を確実に補償するために保険に加入するか、法務局への保証金の保証を義務づける制度（法律）、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」が昨年可決、成立。年末の12月21日に、政令と施行令が閣議決定しました。
これによって、
●建設業者及び宅地建物取引業者に対する資力の確保（住宅建設瑕疵担保保証金等の供託又は住宅瑕疵担保責任保険契約の締結）の義務付け（施行期日2009年10月１日）
●国土交通大臣による住宅瑕疵担保責任保険契約の引受けを行う法人の指定（施行期日2008年４月１日）
●住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅に関する紛争の処理体制の整備（施行期日2008年４月１日）
と決まりました。
耐震強度偽装事件後、
・建築基準法
・建築士法
・宅地建物取引業法
・建設業法
等が相次いで改正されています。
“瑕疵担保法”の運用がいよいよ始まりますが、こうしたことで欠陥住宅の被害者救済に大きく一歩を踏み出し、泣き寝入りはなくなるものと見られています。
≪参考≫
「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の施行期日を定める政令案」及び「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行令案」について
2008/1/14 「不動産」ネットオークション
所有する物件を少しでも高く売りたい、もしくは極力安く買いたいという不動産売買に対する消費者のニーズを反映して、「不動産」ネットオークションが静かな広がりを見せています。
インターネットオークションの人気商品は本・コミック、ＣＤ・ＤＶＤ、家電、日用生活用品、アクセサリー類などで、住宅や土地の不動産の割合はまだまだ少ないのですが、「興味・関心」への高まりは小さくないという調査結果が(株)ネクストから発表されています。
調査結果の主な内容は、
１．インターネットオークションの「不動産」カテゴリー利用意向は5.3％。
２．利用意向の理由は、“安く買えそう、高く売れそう”。出品物件数については、今後に期待。
３．「不動産」カテゴリーの認知率は35.8％。女性に比べ男性の認知が高い。
などで、「不動産ネットオークション」に対する消費者の意向が垣間見られます。
今年は「競売物件」とともに「不動産オークション」の広がりに拍車がかかるかもしれません。
2008/1/15 ＲＥＩＴの続落傾向続く
小口（少額）から不動産投資できることで人気があるＲＥＩＴ（不動産投信）の続落傾向が止まりません。
昨年５月31日に最高値を付けた東証ＲＥＩＴ指数も、サブプライムローンの焦げ付き問題の影響を受け、以来不安定な動きが続いています。
昨年秋頃から不動産価格の天井感が広がったことも年明け後の弱音感と結びつき、売りに波及したもの。
一般的に不動産投資は中長期的な視点が求められるところですが、市場に売り気配が広がると、どうしても弱気先行の展開になるようです。
それにしても住宅の比率の強い銘柄は、しばらく厳しい試練の局面が続きそうです。
2008/1/16 「2007年度フラット35利用者アンケート調査」結果
「2007年度フラット35利用者アンケート調査」の結果が(独)住宅金融支援機構から公表されています。
07年２月～３月の間、フラット35の融資を受けた人を対象に、アンケート調査を実施し、有効回答2484件を集計したものです。
「フラット35」は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携した住宅ローンで、最長35年間の完全固定型。融資限度額は価格の９割以内、上限8000万円。
なお「フラット35Ｓ」は、フラット35の条件を満たした上で、省エネルギー等の条件をも満たす住宅を取得する際に、融資条件を優遇するもの。
フラット35利用者アンケートの調査結果の主な内容は、次の通り。
・情報源は住宅事業者、販売事業者の影響が大きい。
・総合的な満足度は５段階評価で平均3.51。
・利用理由は、「金利上昇に備えて返済額確定」が87.1％
・民間住宅ローンとの併用は、「固定金利と変動・短期固定金利の組合せ」により金利変動リスクの回避と低金利のメリットを享受する意向。
・フラット35Ｓの情報源も「住宅事業者・販売事業者」の影響が大きい。
2008/1/17 「2007年“信頼される住まいづくり”調査結果」
プレハブ住宅は1960年代から建設に着手され、今日では建設戸数750万戸を突破しています。
(社)プレハブ建築協会では、1994年から毎年信頼される住まいづくりアンケートを実施していますが、「2007年“信頼される住まいづくり”アンケート調査結果」を公表しています。
06年に入居（居住歴は平均１年）した人にアンケートを郵送し、683名から回答を得たものをまとめています。
調査結果の主な内容は次の通りです。
１．メーカー選定理由は、「品質性能が優れていた」が年々増加傾向にある。住宅に対する満足度はほぼ前回までと変わらない。
２．営業担当者の評価では、「人柄・営業態度」や「住宅引渡し後の対応」などは年々向上が見られるが、「アドバイス」「間取り等の提案内容」は評価が落ちており、より一層の改善が必要。
３．営業担当者に具体的に求められているアドバイスは、「間取り等のプラン内容」「住宅設備」「メンテナンス」などであり、迅速かつきめ細かい対応（報・連・相）が求められている。
2008/1/18 2007年12月の首都圏不動産流通市場動向
(財)東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は、2007年12月の首都圏不動産流通市場動向をまとめました。
・12月の総アクセス件数は845.7万件（前年同月比20.8％増）
・新規登録件数は15.4万件（前年同月比17.4％増）、売・賃貸ともに増加基調が続く
・東日本在庫件数は40.7万件（前月比0.4％減）、売物件は増加
なお、07年１～12月の総アクセス件数の合計は１億1420万1058件（前年比29.2％増）で過去最高を示し、年間の登録数は202万9384件、成約数は15万1532件となっています。
2008/1/21 「不動産インターネットオークション」実態調査(後編）
物件を入手したり、手放すのに「不動産」ネットオークションが静かな広がりを見せていますが、(株)ネクストは、インターネットオークション利用経験または利用意向のある人を対象とした「不動産インターネットオークション」について、実態調査（後編）を実施。調査結果をまとめて発表しています。
「不動産ネットオークション実態調査」の主な結果は、
１．入札、出品ともに今後利用したい希望物件は「マンション」。
２．利用条件は、入札者、出品者の信頼性評価。
３．タイプ分類別では、ハイレベル追求タイプの利用意向が46％で最も多い。
などです。
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2008/1/22 ＵＲの団地の閉鎖が具体化
組織の存在さえ問われている独立行政法人都市再生機構（ＵＲ）は、「独立行政法人整理合理化計画」を受けて、ＵＲ賃貸住宅ストックを再生・再編するため、2018年度までの方向性を定める『ＵＲ賃貸住宅ストック再生・再編方針』を策定しました。
主な内容は、管理している団地など賃貸住宅の再生・再編するもので、約77万戸の賃貸住宅のうち18年度までに約５万戸を削減する方針。
約半世紀にわたって公共住宅を建設してきたＵＲの団地がいよいよ閉鎖されるわけで、今後ＵＲの賃貸住宅の住民で組織される「全国公団住宅自治協議会」との交渉を控えていますが、日本の住宅地図が大きく塗り替えられることになります。
こうした動向を受けて賃貸住宅マーケットも大きな曲がり角に直面すると予測されます。
2008/1/23 「土地総合情報システム」に追加情報
国土交通省は、１月23日（水）から不動産の取引価格情報を公表しているＷｅｂサイト「土地総合情報システム」に2007年７月～９月分（07年第３四半期）の調査結果を追加しました。
７月～９月分の提供件数は４万6284件で、これによって全提供件数は21万9546件。
内訳は、
・土地のみの取引：８万3341件
・土地と建物一括の取引：７万9727件
・マンション等の取引：４万0463件
・その他の取引（農地等）：１万6015件
不動産取引市場の透明化、取引の円滑化・活性化等を図ることを目的に、不動産の取引価格情報を公表しているもので、一昨年４月27日公開から昨年12月末までに約4184万件のアクセスがありました。
なお、調査対象地域の推移は、
・2005年度分：三大都市圏の政令指定都市等
・2006年度分：全国の政令指定都市を中心とする地域
・2007平度分：全国の県庁所在都市など地価公示対象地域
となっています。
2008/1/24 ネクスト「人気マンション オブ ニッポン 2007」を発表
(株)ネクストはこのほど、「HOME’S新築分譲マンション」に2007年１月１日～12月31日の間に掲載された新築分譲マンション全4475物件の中から選んだ、マンションのランキング「人気マンション オブ ニッポン 2007」を発表しました。
「人気マンション オブ ニッポン 2007」のほか「東海版」「関西版」「九州・沖縄版」「北海道」「東京23区東京市部」などのエリアのランキングも発表しています。
特徴として、エントランスやキャノピー、共用施設などにこだわりを見せ「毎日の生活を少し豊かにする」、そんなオリジナルのスタイルを打ち出しているマンションに、人気が集中しているようです。
なお、マンションランキングの評価方法は、アクセス数・検索数・ページの閲覧回数などを同社独自のポイント加算方法により総合上位10位、地域別上位３位までをランキング形式にまとめたもの。
2008/1/25 「木造住宅 耐震診断 診断結果調査データ」の最新版
木造住宅の耐震補強に関する啓蒙活動とともに地震全般の調査研究を行っている木耐協（日本木造住宅耐震補強事業者協同組合）が実施した耐震診断に関する「木造住宅 耐震診断 診断結果調査データ」の最新版がまとめられ、公表されています。
木耐協はこれまでに実施した約12万件の耐震診断と約３万件の耐震補強についてデータを分析し、その調査結果を年２回（１月・８月）発表しています。最新版は2006年４月１日～07年11月30日の耐震診断受診家屋の結果データ。
わが国の住宅総数は5389万戸。うち居住世帯がある住宅総数は4686万戸。この人が生活する4686万戸のうち、約1760万戸が旧来の耐震基準で建てられた住宅。現行の「新耐震基準法」を満たしていません。
５年おきに実施される住宅の国勢調査といわれる「住宅・土地統計調査」の2003年時点の数値ですので今日では少し違っていますが、それでもかなりの数の住宅が耐震補強の工事が必要とされています。
新耐震基準法が摘要されている物件は当然売買、公売時の評価判定が高く、地震保険の保険料は割安。ということで、投資物件のチェックや賃貸経営の参考に木耐協のデータの一読をお勧めします。
新耐震基準法の摘要によって、物件は売買、公売時の評価判定や地震保険の保険料にも影響します。ということで、投資物件のチェックや賃貸経営の参考に木耐協のデータの一読をお勧めします。
「診断結果調査データ」の主な内容
・階別に見る診断結果総合評点分布
・耐震診断受診家屋・結果データ
・新旧診断法別補強工事分析(費用・実施率)
・劣化度・築年数と工事実施率
・診断項目別・データ分析
・都道府県別・結果データ
2008/1/28 「住民基本台帳人口移動報告」2007年
総務省は昨年１年間の移動者の状況「住民基本台帳人口移動報告」をまとめ、公表しています。それによりますと、「都道府県間移動者数は12年連続減少」し、「転入超過はわずか７都県」で、「東京圏への転入超過数はバブル期以来の大幅増」を示しています。
不動産需要を根底から支える「人口」と「都市間移動者」がともに減少傾向を歩みつつあることが、データで明確に証明されています。不動産投資の際にはこうしたデータをしっかり分析して取り組むことが、今さらながら重要であることを提示しています。
2007年の１年間における日本人の市区町村間の移動者数（市区町村間で住所を移し、転入の届出を行った者の数）の総合計は549万8941人で、前年に比べ６万5405人（1.2％）の減少と、04年以降４年連続の減少となっています。
移動者数を都道府県間移動者数と都道府県内移動者数に分けてみると、都道府県間移動者数は257万9538人で、前年に比べ１万4567人（0.6％）の減少と、96年以降12年連続の減少。
都道府県内移動者数は291万9403人で、前年に比べ５万838人（1.7％）の減少と、04年以降４年連続の減少です。
都道府県別に転出入の状況を見ると、転入超過は東京、神奈川、愛知、千葉など７都県。
転出超過は北海道、青森、長崎など40道府県。このうち、兵庫及び福岡は前年の転入超過から転出超過となっています。
３大都市圏（東京圏、名古屋圏及び大阪圏）の転出入超過の状況を見ると東京圏は15万5000人、名古屋圏は１万8000人の転入超過、大阪圏は１万6000人の転出超過。
東京圏は、バブル期の1987年以来20年ぶりに15万人を越える大幅な転入超過数となっています。
2008/1/28 「第４回のインターネット公売」実施
全国の９国税局(所)及び19税務署は、2007年度「第４回のインターネット公売」を実施します。
公売は、納税者の差し押さえ財産を強制的に売却する制度で、インターネット公売は、インターネットを利用して行うもの。ヤフーが運営するオークションサイトを利用して行います。
◆公売の実施日程
・公売参加申し込み期間
2008年１月31日(木）13:00～２月13日(水）17:00
・買受申し込み期間
08年２月20日(水) 13:00～２月22日(金）13:00
・最高価申し込み者の決定日
08年２月27日(水）10:00
2008/1/29 「犯罪収益移転防止法」全面施行
政府は本日（29日）、犯罪収益やテロ資金の資金洗浄対策を目的にした「犯罪収益移転防止法」（犯罪による収益の移転防止に関する法律）を３月１日から全面施行することを決定しました。
施行後、犯罪収益の疑わしい取引きを監督官庁に届け出るとともに、本人確認、記録保存が義務づけられます。従来の銀行など金融機関に加え、不動産業者など10業種に対象業種が広がっています。
同法施行にともなう不動産業界の動きですが、国土交通省は現在、宅地建物取引業者向けに「疑わしい取引」の届出に関するガイドライン（参考事例）の制定について検討しており、同省では、「疑わしい取引」の参考事例を下記ＵＲＬにて公開しています。
国土交通省：「不動産の売買における疑わしい取引の参考事例」（宅地建物取引業者）
また、(社)全国宅地建物取引業協会連合会など、不動産業界６団体では「不動産業における犯罪収益移転防止及び反社会的勢力による被害防止のための連絡協議会」を発足するなど、対応に努めています。
2008/1/30 １月の「国土交通月例経済」
国交省が昨日発表した１月の「国土交通月例経済」から不動産業の概況です。2007年11月の指定流通機構の活用状況をみると、新規登録件数は合計29万9111件で、前年同月比で12.3％増加（83ヵ月連続）となっています。
＜ 住宅着工 ＞（07年11月）
持ち直しの動きが見られるものの、依然として低い水準。新設住宅着工戸数は、総計８万4252戸で、前年同月比27.0％減少（５ヵ月連続）。
＜ 指定流通機構の物件別・新規登録件数 ＞（07年11月）
◆売り物件……9万6140件で前年同月比29.7％増加（16ヵ月連続）。
・マンション35ヵ月連続で増加。
・一戸建て15ヵ月連続で増加。
・土地13ヵ月連続で増加。
・賃貸物件は居住用83ヵ月連続で増加。
事業用83ヵ月ぶりに減少。
◆賃貸物件……20万2971件で同5.6％増加（83ヵ月連続）。
◆成約報告件数……売り物件9402件で、前年同月比横ばい。
賃貸物件１万2121件で、同18.9％増加（27ヵ月連続）。
＜ 業況判断 ＞
不動産業（大企業）の業況判断ＤＩ（「良い」－「悪い」）
◆前回９月調査の「最近」は50、今回調査の「最近」は37、「先行き」は27。
◆前回９月調査の「最近」と今回調査の「最近」との変化幅をみると、13ポイント悪化しており、「先行き」は10ポイント悪化となる見込み。
2008/1/31 「更新料返還訴訟」貸し手側勝訴
裁判の成り行きが注目されていた京都地裁の「更新料返還訴訟」は、昨日（30日）原告（借り手）の請求を棄却する貸し手側勝訴の判決が下りました。
賃貸マンションの契約更新時、家主に支払う更新料は「消費者の利益を一方的に害する契約」に当たるとして争われていたのですが、判決では「更新料は賃料を補充するものに当たり、契約条項は無効とは言えない」と請求を棄却。
裁判では、契約条項が消費者の利益を一方的に侵害する契約を禁じた「消費者契約法」10条（※）に違反するのかが最大の争点となっていました。
賃貸借契約を結ぶ際の一般的な商習慣、更新料を真正面から法廷で問われ、全国の家主をはじめ、賃貸関係者の注目を集めた裁判も「貸主側の更新料は賃料の補充とする」説が認められ、貸主側勝訴に終わったものの、原告側が控訴したことから、今後さらに議論を呼ぶのは必至となっています。
（※）
（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
「消費者契約法」第十条
民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
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