2008/3
2008年3月のバックナンバー
2008/3/3 １月の新設住宅着工戸数 国交省
今日は３月３日、「ひなまつり」、「桃の節句」。３月といえば年度末で、奈良東大寺の「お水取り」が行われ、18日から１週間は春の「彼岸」です。そして、着込んだセーターを脱ぐのももう少しのガマン、という春の足音が聞こえる時期です。
年が明けた１月の新設住宅着工戸数が国交省から発表されましたが、８万6971戸で、前年同月比 5.7％減、７ヵ月連続の減少となりました。貸家、分譲住宅ともに減少したため全体に減少したものの、減少幅は縮小傾向。
＜ 持家 ＞
２万2480戸（前年同月比 4.2％減、12ヵ月連続の減少）。
・民間資金による持家は２万600戸（ 〃 4.1％減、12ヵ月連続の減少）
・公的資金による持家は1880戸（ 〃 6.1％減、26ヵ月連続の減少）
＜ 貸家 ＞
３万8776戸（前年同月比 2.7％減、7ヵ月連続の減少）。公的資金による貸家は増加したが、民間資金による貸家は減少したため、貸 家全体では減少。
・民間資金による貸家は３万5246戸（ 〃 4.4％減、７ヵ月連続の減少）
・公的資金による貸家は3530戸（ 〃 17.5％増、７ヵ月ぶりの増加）
＜ 分譲住宅 ＞
２万5052戸（前年同月比 11.6％減、７ヵ月連続の減少）。マンションが減少し、一戸建住宅も減少したため、分譲住宅全体では減少。
・マンションは１万4343戸（ 〃 12.0％減、７ヵ月連続の減少）
・一戸建住宅は１万446戸（ 〃 11.2％減、９ヵ月連続の減少）
＜ 地域別戸数 ＞
・首都圏……総戸数 ３万2212戸（前年同月比 2.1％増）
・中部圏…… 〃 １万1344戸（ 〃 5.0％減）
・近畿圏…… 〃 １万2854戸（ 〃 26.6％減）
・その他地域……〃 ３万561戸（ 〃 2.1％減）
2008/3/4 「積水ハウスグループ中期経営計画」発表
積水ハウスは３月３日、「2008年１月期決算短信」と同時に、2011年１月期を最終年度とする「積水ハウスグループ中期経営計画」を発表しました。
中期経営計画の策定において、現在の不動産市場、住宅市場及び不動産賃貸事業の取り組み、市場見通しについて次のような見解を示しています。
今回の中期経営計画の策定にあたり、日本の住宅市場は、昨年の建築基準法改正に伴う混乱の反動増は十分予想されるものの、景気が拡大局面から一時的にせよ収束に向かう中にあって、急速な回復は考えにくく、中期的には緩やかな回復を予想しています。
不動産市場における、地価動向は、現在のところ景気の先行きを見定める模様眺めの踊り場と認識しております。住宅地における地価動向につきましては、地域間格差の拡大もあり、景気の変調を意識した慎重な経営が求められます。
不動産賃貸事業（2010年度目標売上高 400,000百万円）工業化住宅請負事業の賃貸住宅（シャーメゾン）の好調により、不動産賃貸事業は積和不動産グループの「一括借り上げシステム」上の取扱件数の増加が見込まれ、順調な拡大を目指します。
〈参考〉
「2008年１月期 決算短信」
「積水ハウスグループ中期経営計画」（2009年１月期～2011年１月期）
2008/3/5 ＲＥＩＴの賃貸物件への投資傾向
Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）市場が生まれて７年目を迎え、運用不動産は７兆円を超えています。近年の傾向として、賃貸住宅マーケット向けの投資が目立っています。
賃貸住宅マーケットは供給する物件数が需要数を上回り、借り手有利な状態が続いており、昨年夏から改正建築基準法施行の問題で新築戸数の着工が落ちているものの、依然、増設気運が根強く、市場の基調としては物件数がさらに増える傾向にあります。
こうした賃貸住宅マーケットにＲＥＩＴの資金が流れ込み、めぼしい優良物件を"１棟買い"で購入、運用に回しています。
このようなＲＥＩＴの賃貸物件の最新の投資傾向をニッセイ基礎研究所がまとめています。
「住宅系ＲＥＩＴとオフィス系ＲＥＩＴの利回り格差の要因は？」
３月３日の東証ＲＥＩＴ指数（2003年３月31日の時価総額を1000とした場合、現在の時価総額）は1492.23（前日比 -1.88％）。売買高・22936口。売買代金・161億6100万円。
2008/3/6 家賃滞納保証のニーズの高まり
賃貸市場において家賃の滞納が増加傾向にあることから、滞納保証を行う保証会社の業務拡大が続いています。
こうした中、(株)リプラスは賃貸住宅管理大手の積和不動産関西(株)と賃貸借契約における滞納家賃保証サービスに関する業務提携をこのほど結びました。
業務提携の内容は、リプラスが滞納家賃保証システムを提供して、審査・保証人代行業務を担当。積和不動産関西が入居審査、家賃回収業務・家賃管理を行うもの。
今後、滞納保証のニーズの高まりとともに、このような提携がさらに進むと予測されます。
2008/3/17 東日本レインズが発表した２月度の実績
・総アクセス件数は1086万件（前年同月比20.1％増)､過去最高を更新
・新規登録件数は19万件（ 〃 13.3％増）､売物件は30％増
・売物件の成約報告件数は5680件（ 〃 1.1％減）
賃貸物件は１万1160件（ 〃 18.8％増）
・東日本在庫件数は41万9628件（前月比0.8％減）
売物件…17万965件（ 〃 3.2％増）
土地…６万9723件（ 〃 3.5％増）
戸建住宅…４万6472件（ 〃 2.3％増）
マンション…４万1344件（ 〃 3.4％増）
その他…１万3426件（ 〃 4.2％増）
賃貸物件…24万8663件（ 〃 3.3％減）
2008/3/18 「Ｊ－ＲＥＩＴのリスク要因分析」住信基礎研究所
為替市場の円相場、株式市場が急激な展開を見せていますが、市場の動向を示す東証ＲＥＩＴ（不動産投資信託）指数も３月10日の1409.69から17日1285.34と、１週間で124.35下げています。
直近のＪ－ＲＥＩＴ市場の分析ではなく、「長期間で見たＪ－ＲＥＩＴのリスク・リターンの株式を検証した」興味深いレポート、～サブプライム問題前のリスク・リターン特性を再確認する～「Ｊ－ＲＥＩＴのリスク要因分析」が(株)住信基礎研究所から発表されています。
2008/3/19 「平成20年度税制改正」住友信託銀行
住友信託銀行は「平成20年度税制改正」の土地・住宅税制等の主な改正案をまとめて紹介しています。
＜土地・住宅税制の主な改正点＞
１．住宅の省エネ改修工事に係る住宅借入金等を有する場合の所得税の特別控除額に係る特例の創設
２．住宅の増改築等に係る住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除との関係
３．住宅の省エネ改修工事に係る固定資産税の減額措置の創設
４．長期耐用住宅等の整備の促進に関する法律（仮称）の制定に伴う特例措置
５．登録免許税の税率の軽減措置の延長
６．新築住宅特例適用住宅用土地に係る不動産取得税の減額措置
７．新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長
2008/3/20 「地方における不動産証券化市場活性化事業」国交省
国交省は2007年度に引き続き、08年度予算成立後、「地方における不動産証券化市場活性化事業」を実施する予定で、参加希望者の「参加希望書」を募っています。正式な公募は改めて実施する方針。
不動産の流動化・証券化に関する講習会等支援事業の内容とは、
・講師謝金等実施費用の一部を支援
・下記の資料を講習会等のテキストとして活用することが可能
「不動産の流動化・証券化に関する実施過程検証等事業結果(仮称)」
「不動産証券化の標準的実務手順等に関する調査報告書」
など。
2008/3/20 「建築関連中小企業に対する金融上の支援について」
中小企業庁は改正建築基準法の施行に伴い、建築関連中小企業者の業況悪化に対応。金融の円滑化を図るために、セーフティネット貸付制度等の「建築関連中小企業に対する金融上の支援」の対策を行っています。
2008/3/21 Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）市場の動向
Ｊ－ＲＥＩＴ（不動産投資信託）市場の動向をまとめたレポートが各社から発表されています。米国サブプライムローン問題を背景にＲＥＩＴ市場の流動化が目立っていますが、２社はこんな風に問題点を捉えています。
●ニッセイ基礎研究所
「J-REITにおける公募増資の現状と課題」
●野村アセットマネジメント
「最近のＪ‐ＲＥＩＴ市場の調整について」
2008/3/24 「“地域ケア”時代の高齢者住宅事業」
2006年の介護保険法、老人福祉法の改正を機に、高齢者向け住宅の環境が大きく変化しようとしています。加速する高齢社会の進行とともに、地域の医療・介護体制がクローズアップされ、同時に高齢者向け住宅の行方が注目されています。
そこで、(株)長谷工総合研究所はこのほど、「“地域ケア”時代の高齢者住宅事業」についてレポートをまとめました。
現在の高齢者住宅の需要予測等について下記の問題点をまとめています。
・転換期を迎えた高齢者住宅事業
・総量規制が及ぼす影響
・「地域ケア体制整備構想」の策定
・高齢者住宅・施設の将来像
2008/3/25 「主要都市の高度利用地地価動向報告」国交省
地価及び不動産マーケットの動向を調べる格好のデータが昨日、国交省から公表されました。「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価ＬＯＯＫレポート～」で、三大都市圏を中心に2007年10月１日～08年１月１日の不動産市場の動向がまとめられています。
国交省から委託を受けた鑑定評価員（不動産鑑定士）が調査して、評価しているのですが、とくに「評価コメント」をまとめているのがポイント。国レベルで直近の不動産市場をこれだけリアルに調査、評価し、オープンにしているデータは他に見られないのでは。
調査項目に、取引価格、取引利回り、取引件数、投資用不動産の供給、オフィス賃料、店舗賃料、マンション分譲価格、マンション賃料の詳細項目を挙げ、上昇・増加、横ばい、下落・減少に分類して、最後に評価員の総合的なコメントが記載されていることに驚かされます。
その中でも「総合評価」として、変動率を
・上昇（６％程度～）
・上昇（３～６％程度）
・上昇（０～３％程度）
・横ばい（０％程度）
・下落
の５区分にランクされているのが目を引きます。
しかも調査を毎年１月１日、４月１日、７月１日、10月１日の４回実施して公表されるだけに、現状の市場性と乖離しない最新のデータが得られることになります。
2008/3/26 ＮＰＯ法人、消費者団体訴訟で初提訴
昨年６月の施行以来、時間の問題と見られていた「消費者団体訴訟制度」に基づく訴訟がこの３月25日、京都地方裁判所で起こされました。
「消費者団体訴訟制度」とは、内閣府が認定する一定の消費者団体に、消費者契約法に違反する事業者の不当な行為に対する差止請求権を認めるもので、消費者契約法に消費者団体による訴訟制度を導入するためにつくられた法律。
不特定多数の消費者の利益を擁護するために、適格消費者団体が、消費者契約法に違約する事業者の不当な行為に対して差止請求権を行使できるようになります。つまり、消費者団体が消費者に代わって訴訟を起こすことができるのです。
賃貸住宅の契約には更新料、更新手数料、礼金といった法令上根拠のない商慣行が多く、中でも退居時の敷金の返還あるいは原状回復費用については、いまだにクレームが絶えません。
今回、ＮＰＯ法人（特定非営利活動法人）がマンション管理会社を、賃貸住宅の借り主に原状回復費の一部を定額負担させるのは違法と、被害者（当事者）に代わって「適格消費者団体」として訴訟に踏み切ったものです。
これから、従来続いていた賃貸業界の長年の「商習慣」に対して、“消費者の利益の擁護”といった局面が改めて注視されるのは必定となってきました。
2008/3/26 「サブプライムローン問題と国内不動産投資市場」
不動産市場の動きは激しくもあり、かつ繊細です。世の森羅万象の出来事を反映して刻々と変化を遂げています。
Ｊ－ＲＥＩＴ市場から海外資金が流出しており、その影響が末端の賃貸物件に今後どのような影を落とすのか十分に見通せないだけに気がもめるところです。
ただＲＥＩＴが上場品目なので、かなりの情報がオープンされているため、投資運用の実態がよく見えます。
東証ＲＥＩＴ指数は、
２月29日…1564.74
３月17日…1285.34
３月25日…1468.35
と、ここ４週間の間にも1564.74～1285.34の落差を生んでいます。
住友信託銀行（発行）が、国内不動産市場に生じている変化とその要因を整理して、今後の不動産投資市場を素描するとして、「サブプライムローン問題と国内不動産投資市場」と題したレポートをまとめています。
2008/3/27 「減築生活－ 低炭素型高齢社会に向けて－」
増築、増改築という言葉は日常、頻繁に使われていますが、最近、「減築・リフォーム」が注目されています。
土地を目一杯利用したり、生活環境が変化したため、建物の床面積を増して使い勝手よくするのが増築でしたが、対してリフォームする際、逆に床面積を減らして耐震性能などの性能のアップを図るのが減築というわけ。
増築と比べでまだ少数派ともいえる減築の社会的背景とその効用をニッセイ基礎研究所が、発行している「ＲＥＰＯＲＴ 2008年４月号」でユニークな説を展開しています。一読の価値があります。
またこういう記事を見受けました。
●家を減築 暮らしにフィット 少子高齢化で『縮小・成熟』へ(東京新聞TOKYO Web)
2008/3/28 「2008年度フレッシャーズに関する実態調査」
(株)ネクストは(株)毎日コミュニケーションズと共同で、2008年４月から社会人生活を始める今年度卒業見込みの大学生、短大生を対象に、部屋探しと新生活に関する意識調査「2008年度フレッシャーズの新生活と住まいに関する実態調査」を実施。
その調査結果をまとめ、公表しています。調査時期が2008年１月29日～３月16日で、手法はインターネット。
＜主な調査結果＞
１．新社会人が選ぶひとり暮らし住まいの家賃は平均５万9400円。66％が「ワンルーム」か「１Ｋ」の住まいを選択。平均家賃支払い額トップは商社系フレッシャーズ。
２．全般的に住まいへの要求が高い女性フレッシャーズ。男性フレッシャーズのこだわりは「ネット環境」と「独立洗面台」。
３．フレッシャーズの67％が「20代のうちに結婚したい」。子供の数については80％以上が「２人以上欲し い」。
2008/3/31 ３月の月例経済 国交省
国交省は先週末、３月の月例経済を公表。その中で、不動産業界の概況として、１月の指定流通機構（レインズ）の活用状況を見ると、新規登録件数は合計33万9362件、前年同月比で15.7％増加（85ヵ月連続）となった、とまとめています。
新規登録件数を物件別に見ると、売り物件は９万9822件で前年同月比24.9％増加（18ヵ月連続）。賃貸物件は23万9540件で、同12.2％増加（85ヵ月連続）しました。
売り物件のうちマンションは37ヵ月連続で増加し、一戸建ては17ヵ月連続で増加、土地は15ヵ月連続で増加。
賃貸物件は、居住用は85ヵ月連続で増加し、事業用は２ヵ月連続で増加。
一方、成約報告件数については、売り物件は7733件で前年同月比1.2％増加（２ヵ月連続）で、賃貸物件は１万2952件で同21.6％増加（29ヵ月連続）したとしています。
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