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特別インタビュー
株式会社コスモスイニシア
ソリューション事業部 ソリューション部
不動産健康診断課
村上 龍二氏
川又 輝幸氏
まずは賃料相場を正確に把握すること
周辺のライバル物件の動向を知ることも大切
空室が発生するのはもったいない話です
将来性が乏しい収益物件は、買い替えも視野に
── 今日の賃貸経営最大の“難題”である「空室対策」についてベストプランなどを教えてください。空室を埋める方策など・・。
村上 当社の受託管理物件は稼働率が90％を超えているケースが多く、東京で見られる賃貸住宅の空室率が20％というのは、経営的には良くないですね。私が思うに、空室率の高い大家さんは、物件を管理会社任せにされているケースが多いのではないでしょうか。
まずは賃料相場を正確に把握すること。そのためには周辺のライバル物件の動向を知ることもとても大切です。また依頼している不動産会社がどんな営業活動をしていて、どんな結果があったかも、しっかり報告を受けるべきでしょう。
空室対策というより、空室を出さないための努力や、長く住んでもらうことも大切です。
入居者とのコミュニケーションも大事で、管理会社や仲介会社に任せきりではなく、入居者の年齢、通勤時間など住んでいる人の特性の分析も必要です。物件に入居した理由をオーナー様はどこまで把握しているか、なぜこの物件を選んでくれたのかを分析することから分かることもたくさんあります。
今後の入居者募集に関わることですが、入居してくれるのには理由があります。また退去にも、当然理由があります。そうしたことから、入居者アンケートをとってみることも必要ですし、そもそも物件を購入する時に賃貸経営リスクをしっかり検討する必要があります。
市場を反映してか、賃料収入の検証のご相談が多く、ご相談があれば適正賃料を検証し、ご提案しています。どちらかといえば募集賃料が高いケースが多く、結果的に空室期間が長くなり、全体の収入が落ちていることがよくあります。ご相談に際しては実際の相場賃料はこれぐらいになるのでは、といった将来のリスクを見据えたアドバイスをしております。
一度空室になると、原状回復費用もかかり、次の入居者が入ってくるまでの収入面でのタイムラグもあるため、空室が発生するのはもったいない話です。私どもは物件を見極めるのは得意ですので、将来性が乏しい収益物件の場合、将来の収支予測等から、買い替えをお勧めする場合もあります。
不動産の景気は、これ以上悪くならないのでは
空室はオーナー様の工夫と努力次第
── 2013年を迎えて、これからの賃貸経営における課題などを、どのように見ておられますか。
村上 税制改正、消費税の増税も現実のものとなる可能性が高くなっています。それだけに、修繕、リフォームなど工事関係は早めに準備しておくことをお勧めしております。
── 社会や景気の動向が微妙な時期を迎えますが、不動産市場をどのように予測されていますか。
川又 不動産の景気については、これ以上悪くなるとは考えておりません。不動産売買のお取引は、今後、増えるのではないでしょうか。投資物件の購入を予定しておられるのでしたら、当社にぜひご相談いただければと思います。
賃貸住宅の空室が増えているとか、空室率がアップしているとか、ネガティブな話はよく聞きますが、私自身は、空室についてはオーナー様の工夫と努力次第だと思っています。
結局、不動産はどれを買うかを慎重に判断し、真剣に賃貸経営を考えれば、大きな失敗はないと思っています。そんな総合的なパートナーとして、ぜひ当社をご活用していただきたいですね。
── 本日は貴重なお話をありがとうございました。
