賃貸経営の始め方
よくわかる賃貸経営
賃貸経営の始め方
賃貸経営５つの方法
賃貸住宅経営を始めるには、大きく分けて次の５つの方法があります。
１． 所有している土地にアパート・マンションを建てる
２． 売りに出ている物件を購入して経営する
３． 土地を所有していない場合は、
土地を購入して、賃貸住宅を建てて経営するこのほかにも、
４． 公売・競売で落札した物件を修繕して、賃貸経営する
５． 自宅の建て替えに際し、賃貸住宅を併設する
などの経営スタイルがあります。
そして賃貸住宅を始めるきっかけは、相続税対策もありますが、やはり大半は毎月の家賃収入を見込んだ生活プランから着手するケースが多い。「私設年金」とも「家賃年金」ともいわれ、年金のように安定した収入を期待しています。
賃貸経営の強みは、建物（住宅）がある限り家賃収入が見込めることで、建物も補修・修繕のメンテナンスをきっちり行えば20～30年はゆうにもち、その間家賃が入ってきます。
建設に際し、ローンで借り入れ資金補填するのですが、このローンを返済すれば後は必要経費を除いた分が利益となります。
１億5000万円で３階建てのＲＣ（鉄筋コンクリート）造マンション（２ＤＫ18戸）を建設。家賃６万5000円とすれば年間の家賃収入は1404万円。収入面ではこれに礼金や敷金の運用益も加算されますが、税金や火災保険、管理費の必要経費が年間およそ150～200万円かかるとして、1404万円から150～200万円を引くと約1200～1250万円が利益になります。
これに礼金や敷金運用益を加えてもいいのですが、こうした収入をはずしても年間1200～1500万円が収入。これを全額返済に充てれば、12～13年でローンが完済しますので、後は丸々利益になります。ローンの期間を倍の24、5年とすれば1200～1500万円の半分が自由に使える計算。
実際は築年数が古くなれば空室の発生率が高まるので、いつまでも満室を前提に見られないのですが、逆に当初10年間に新築の強みを生かして収入を集中的に返済に回せば、返済後は入居率にビクビクしないで経営できるメリットもあります。
と、賃貸経営のいいことばかりを書いてきましたが、昨今、厳しい局面が多く決して思い通りにいかないのが現実。
が、しかしです。本来の賃貸経営は数々のメリットが生かせてこその賃貸経営なんです。
賃貸経営に関する課題と問題点
成功する賃貸経営の最大の秘訣は、「賃貸住宅の需要が見込める土地（場所）で経営すること」に尽きると思います。しかも20～30年程度の長期のスパンで大丈夫かという予測が立って、初めて賃貸経営に踏み込めるものです。
今の住宅は分譲はもちろん、建て売り、賃貸も含めて建築基準法の改定とともに内容、とくに設備機器類が格段に良くなっています。10年とか15年前の住宅に比べ、性能、機能面で品質の向上を果たしています。
名前を知られたハウスメーカーや建設会社に建設を依頼すればかなりのものが完成します。今日の入居者に喜ばれる賃貸住宅が建つのは間違いありません。
ところが自宅の場合は、住宅が建って快適に暮らせればそれで何ら問題はなく、よかったとなりますが、賃貸住宅の場合は、快適な住空間が保証された建物で数十年にわたって賃貸経営するのですから、建物が完成してからが勝負になります。
ですから前述の通り、需要が見込めない（期待できない）土地にいくら最新設備の快適な賃貸住宅を建てても、賃貸経営は厳しい局面に立たされるということになります。
「賃貸住宅の課題と問題点」は、ほぼこれに尽きます。需要の見込める土地に、特徴を持たせた（個性化、差別化を配慮した）、最新の賃貸住宅を建てると成功の切符が得られるのです。立地と地域市場性を十分に考慮してプランニングすることです。
賃貸経営の個性化、差別化について
あらゆるビジネスに共通していますが、競争に勝ち抜くためには、“個性化さらには差別化”は重要なファクターになっています。賃貸住宅経営も同様、物件の充足感が年々高まっているため、物件の差別化は経営安定のキーワード。
差別化のプランとして、
・ デザインマンション
・ ペット対応マンション
・ 部屋の天井を高く、専有面積を広め
・ 室内及び外観にワンポイントカラーの使用
・ 収納スペースを大きく
・ セキュリティ機能、防犯対策
・ オール電化
・ 建物にシンボルを設置
・ 植栽、ガーデニング
などに特色を持たせることがまず考えられますが、ただし周辺地域のマーケティングに基づいて、同じものが近くにあれば避けることが必要。
ハード面のほかにも、管理やサービスのソフトランディングの差別化もこれからの時代はより強く求められます。
部屋を貸してナンボではなく、部屋と同時に快適性とサービスを提供してその満足度が評価される時代なんです。
賃貸経営は入居者あってこそ成り立つのですから、入居者に長く住んでもらう「あらゆる工夫」を講じることが差別化の本質だと思います。
賃貸経営を始めるに際してのポイントは、
◆ 賃貸需要が見込める土地であること
◆ 入居者ニーズを満たす賃貸住宅であること
◆ 経営及び建物の差別化に取り組むこと
などが挙げられます。
この３点を十分にチェックして具体的なプランに着手することが求められます。
賃貸経営のメリットを理解していても、プランニングを進めるのにマーケットリサーチでマイナス要因がはっきりすれば、踏みとどまるべきでというのも選択肢の一つです。土地活用の“ベストプラン”は何も賃貸経営だけではないはず。
最近、10年あるいは30年に及ぶ「家賃保証」を売りに積極的な提案をする事業会社が増えていますが、ただ立派なアパート、マンションを建てれば入居者が入ってくるという時代でないことは確かです。
賃貸住宅の建設をどこに依頼するべきか
賃貸住宅の構造は、主に「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」に分かれ、それぞれの構造を応用した工法があります。
[ 賃貸住宅の主な建築構造と工法 ]
┌─ 木 造 ─── 在来（軸組）工法、プレカット工法
│ │
│ └─ ツーバイフォー（２×４）工法、パネル工法
│
│ ┌── 鉄骨（Ｓ）造 ──── 軽量鉄骨構造
│ │ └── 重量鉄骨構造
└─ 非木造 │── 鉄骨鉄筋コンクリート（ＳＲＣ）造
│
└── 鉄筋コンクリート（ＲＣ）造
│─ ラーメン構造
│─ 壁構造
└─ コンクリートパネル構造
建設事業者は自社が得意とする工法で商品を開発、市場のニーズに対応しています。事業者とは、
・ ハウスメーカー
・ ゼネコン
・ 地場の建設会社
・ 賃貸アパート・マンション専門ＦＣ
に分けられます。
賃貸住宅は不特定多数の世帯が生活する集合住宅でなおかつ長期にわたって賃貸経営をする住宅ですから、賃貸特有の性能、強度、収益性が求められます。
そこで建設を依頼する場合、賃貸住宅の経営ノウハウを慎重に見極める必要があります。とくに収支計画や土地診断といわれるマーケットリサーチ能力を重点的に評価したいところです。
当然、今はやりの入居者ニーズに応えることのできる仕様、デザインに優れた商品開発力を備えていることもチェックポイントです。
さらに賃貸管理のノウハウも大きな評価基準です。住宅完成後、賃貸経営が始まるので、経営全般の管理に精通していることが賃貸住宅発注におけるキーワードといえます。
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