４階建て賃貸マンション所有する大家さんの空室対策
大家さん奮闘記
４階建て賃貸マンション所有する大家さんの空室対策
入居者の心理を読む
賃貸経営に空室は禁物で、空室をつくらない経営が総てに優先されます。満室経営実現に業界はこぞって知恵を注いでいますが、“何もやってくれない”と入居者から言われている大家さんとお会いしました。
物件はＲＣ造の４階建て賃貸マンション。エレベーターはなく、築38年。全戸３ＤＫで24戸。駐車場はなく、家賃は４万6,000円で、場所は大阪府郊外、私鉄駅歩３分です。
本誌 空室はあるのですか。
── 現在４戸空いてます。この傾向は７～８年変わらず、常に４～５戸程度空室状態です。
本誌 何か手を打っておられるのですか。
── 最初の頃は空室を抱えて落ち着かず、随分焦って色々なことをしましたが、今は特に何もしていません。
本誌 入居募集はどうしているのです？
── 地元の仲介専門の不動産会社さん７～８社にお願いしているのですが、反響は鈍いといったところです。
本誌 困ったことはないのですか？
── 困ったこと、空室に対してですか。そら、全部埋まるに越したことはないのは言うまでもありませんよね。そのために何をどうすればいいのか、私も仲介していただいている店も打つ手がない感じ。
本誌 こういってはなんですが、建物が汚れていますね。１階の郵便受けの傷みが目立つし、階段にあるパイプスペースの扉もデコボコですが‥。
── なんといっても築38年でしょう。建って20年目に、お金をかけてきれいにしたのですが、それ以来、これといったことをしていませんから、それなりに汚れたり傷んだ箇所はあります。
本誌 現状に対して入居者の評判はいかがですか？
── 何もやってくれない大家さん、という声は耳に入ってきます。ただね、３ＤＫで４万6,000円でしょう。この辺でも安いんですよ。家賃は気に入ってもらっていると思います。
公団仕様のＲＣ造、隣の音とか上下階の振動もあまり感じないようで、この面でのクレームは長年やっていてあまり出ていません。
階段部分は汚れていますが、それは建物云々より生活マナーの面もあるわけで、私としては家賃に経営ポリシーを“特化”させています。
第一、今より5,000円とか１万円上げると、５～６万円に。そうすると、皆さんは目移りといいますか、もっと築浅の物件に関心を寄せるでしょう。今、４万6,000円ですから同じ間取りとなると８万から10万円程度。これらと比べるとおよそ４～５万円近く安い。毎月の負担は家計に小さくありませんから。
本誌 随分、入居者の心理を読んでいますね。
── そらそうです。このくらいの算段ができないと、築30年を超えた物件ですから潮が引くように入居者が遠ざかります。
ローンを完済すれば毎月の家賃収入は純利益の醍醐味
本誌 現在４戸が空室ということですが、見通しはどうですか？
── 24戸のうち４戸が空いているので入居率は83％。これでまあ、よしとしています。24戸全戸満室はこれからも期待薄でしょうね。
本誌 築38年ということは、当初の借り入れの返済は終わっているのですか？
── この物件の前の所有者は建材を扱う会社でしたが、そこが倒産して売りに出ていたのを購入。購入資金の半分は農協さんにお世話になり、20年ローンを組みましたが、それもすでに終わっています。
買った時は築５年で、満室であったのと、先方が換金を急いでいたのでいい条件で買いました。購入後10年ぐらいはほぼ満室が続きましたが、周辺に新築のアパートが次々できたり、こちらのマンションも少しずつ古くなったりして空きがポツンポツンと出始めましたね。
本誌 なるほど、ローンは返済しているのですか。それで落ち着いておられるわけですね。
── いやいや、落ち着いてなんかいませんよ。商売で賃貸しているのですから、空室を抱えてノホホンとはしておられません。４戸といえば毎月約20万円、半年で約120万円損しているわけで、損をタレ流しているのを見過ごすわけにはいきません。
本誌 でも何ですね。“継続は力なり”、といいますか、返済を完了しているのですから今は、毎月の家賃は純利益のレベルですね。
── 税金もあるし、それなりに気苦労は絶えませんが、安定した毎月の家賃収入は確かに賃貸経営の醍醐味かもしれません。それと自分が思うには、鉄筋コンクリートで見るからにガッチリしていますね。
これが築38年のアパートでしたらかなり厳しいのではないですか。まぁ、古くても入居者が定着しているのは、駅が近く全戸南向きで、家賃がアパート並みということだと思います。
「何もしてくれない大家さん」との入居者の不満には、家賃で応えているつもりです。それに駐車場も駐輪場もないけれど、子供の遊ぶスペースが広く取ってあって、砂場やブランコが設置されている賃貸マンションって希少価値があるのではないでしょうか。
本誌 確かにおっしゃる通りですが、建物周辺のあの根深そうな雑草がなければもっとスッキリするのでは。
── 除草剤をまいたり、雑草を引くのは意外と手間なんですが、もう少し足を運んで刈り取りましょうか。
ローンを完済したマンションを経営する大家さんの話でしたが、賃貸経営は借り入れが終わって、入居者が８割方入っていると、本当に魅力あるビジネスです。
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