151戸所有の大家さんに聞く
大家さん奮闘記
151戸所有の大家さんに聞く
不動産会社がよくやってくれているので、任せっきり
大阪市内で151戸の物件を所有しておられる坂本浩一（仮名）さんに話を伺いました。坂本さんは会社役員で賃貸経営歴は30余年。所有している土地に賃貸住宅を建てるのではなく、物件に投資（購入）して、所有物件を増やしてきた賃貸経営者です。
本誌 いきなりお金の話ですが、151戸も所有していましたら左うちわではありませんか。
── いえいえ、借り入れで物件を購入して増やしてきたので、毎月の返済に追われて収入の大部分はローンの返済に回っています。決して楽な状態ではありません。
本誌 それではローンを完済した時、大変な実収入が見込めますね。
── 古いものはそれなりにリフォームしたり、大規模修繕も必要となってくるので、完済はまだまだ先の話です。
本誌 物件の購入はどうされているのですか。全部ご自身で探すのですか。
── 自分の足で探すというのは、そうありません。たいていはＳ不動産の紹介です。地上げされた土地に50～100戸のワンルーム系の収益マンションとして建つでしょう。それを買いませんか、と勧められるのです。場所はほぼ都心の一等地もしくは地下鉄駅周辺が多いですね。
Ｓ不動産も完成した物件を積極的に宣伝するようでもなく、ある程度つながりのあるメインの顧客を中心に販売しているみたいです。好立地なので、入居率が高いのが評価されています。
本誌 管理はどうされているのですか。
── Ｓ不動産傘下の管理会社にやってもらっています。入居者募集、退居手続き、原状回復作業等は、またその下の系列の仲介不動産会社にお願いしています。
本誌 入居者との接点はないのですか。
── ほとんどありません。第一、物件に足を運ぶこともまれなことです。
本誌 それで不安はないのですか。
── 仲介不動産会社がよくやってくれているので、任せっきりです。数が多いので見て回れないでしょう。
本誌 入居率はいかがですか。
── 結構いいですよ。常時100％とはいきませんが、それなりです。
本誌 所有物件が多い分、入居率で月の収入が上下しますから、大変気を遣いますね。
── 気を遣うというレベルではなく、売り上げ（家賃入金）確保にそら大変なんですね。返済額が多いんですよ。収入が返済額を割ると、自分の首を締めかねないでしょう。そんなこともあって、家賃の額も結構臨機応変ですよ。
本誌 といいますと。
── １棟所有ではなく、１戸からでしょう。50戸のマンションも極端にいえば50人のオーナーがいますから、50戸とも家賃の金額が違うというのも中にはがあります。別の部屋は６万5,000円、あるところは10万円と。
あるオーナーは、回転を考えて毎年15～20％家賃を値上げする。入居者は４年ぐらいで音を上げて出ていくと、次の入居者にまた同じことをする、という風に。入居者も横のつながりがないので、他がどんな風になっているか知らないのです。
入居者を探してくれるのは100％不動産会社
本誌 全物件、年間ならしての入居率はどれぐらいですか。戸数が多い分、１％のプラマイでも年間にすれば100万円単位の収入の増減になるのではありませんか？
── おおよそそんな感じになりますかね。全くリスキーな賃貸経営だと自分でも思います。入居率はまあまあですが、それなりに山あり谷ありですよ。
本誌 入居率募集の秘訣とか、要領を教えてくれませんか。
── 入居者を探してくれるのは100％不動産会社でしょう。まずここと良好な関係を保つことです。良好というのはある種の緊張状態でもあるのですよ。アメとムチです。
本誌 どういうことですか。
── あんまり細かいことは言いたくないのですが、市内中心部でマンションが空いたとします。３ヵ月も未入居が続くと、もうメチャクチャあせるんですよ。ですから拝み倒してもつけてもらいます。
家賃なんかもワンルームで８万円はほしくても様子を見て、１～２万程度は下げています。この辺は１棟経営ではないので、適宜というか、臨機応変にやっています。１棟でこういうことをすればバランスを崩してしまいますね。とにかく仲介をお願いしているところにがんばってもらうことです。
本誌 アメとムチってなんですか？
── 契約が決まればお礼することですよ。それと退居時の原状回復を優先的に回すこと。仲介手数料以外に収入が入るでしょう。
本誌 それがアメで、ムチは。
── 取引きをやめることです。動きが鈍いとか、思い通り動いてくれない時なんか、取引きをスッパとやめます。好立地の物件はそれなりに人気があるのですから。そういう意味でも物件は立地次第ですね。
本誌 物件はマンションばかりですか。
── ほぼ全部マンションです。
本誌 新築とか築浅が多いのですか。
── いや、古いのが結構あります。築25年とか30年とか。
本誌 そういう古いのでも入居率が保たれているのですか。
── 自分が思うのには、賃貸の場合、古い新しいはそれほど関係ないのでは。要は管理ですよ。管理次第です。一つ築28年のデザインマンションがありますが、ＲＣ造打ちっ放しのワンルームですが、全然古さを感じさせないですね。
清掃が行きわたっているのと、ＲＣの打ちっ放しというのは年代を感じません。難点を言えばトイレの水に鉄サビが混じるくらいです。給排水管に鉄管が使われていて鉄部のサビが混じって流れるのです。
要は、フットワークのいい不動産会社に入居者を見てもらい、しっかりした管理会社に物件を管理してもらえば経営もまあまあの線をいくのではないでしょうか。
本誌 貴重な話をありがとうございました。
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