物件の売却
賃貸経営活性化の方法
物件の売却
「総合利回り」的に捉えてトータルに利益を確保する
問題を抱えている場合、一気に売却して清算する方法も
賃貸経営はもうこりごりで物件を処分(売却)する大家さんもおられます。一時ほどではないにしろ、投資物件は市場で取り引きされています。優良物件はやはり足が速いようです。
入居率が高く毎月確実に一定の家賃収入が見込める優良物件なら何も売り出すことはないのですが、諸般の事情や換金の必要性とかがあって売買されています。
新規に賃貸経営を始められる大家さんが相次ぐ中、物件を手放す大家さんも少なくありません。理由を聞いてみますと人それぞれです。
・ 経営はほぼ順調だか、管理会社や入居者とのやり取りに多大な時間と労力を使う。
・ まとまったお金が必要となった。
・ これまでに十分利益が出た上、高く売れたので。
・ 海外出張が長引きそうで、精算した。
・ 収支が当初思ったようにいかないので手放すことにした。
等です。
また、今日の賃貸経営では、一度建てた賃貸住宅を30年、40年にわたって経営していくという考えが意外と希薄で、「総合利回り」的に捉える発想があります。すなわち建築後、10年を経て入居率が落ちそうになる前に、物件を売却して利益を確保するという方法です。
これでいきますと、仮に10年間賃貸経営した後、売却する場合、その損得計算は、「10年間の家賃収入」+「売却価格」-「建設(購入)資金」となります。いわばインカムゲイン(賃料収入)とキャピタルゲイン(売却差益)をセットにしたものともいえます。
売却には土地が入りますので、土地価格を時価として、建物価格を6~7割の査定としても、まとまった金額になります。こうした物件が市場に出ても入居率70~85%程度を推移して、純利回りで5~6%の賃料が見込める価格(売出し)帯であれば、売買取引きはそう難しくない。
賃貸経営の魅力の一つに、建物がある限り長期にわたって賃料収入が見込めることが挙げられるのですが、経営上、問題を抱えている場合は、一気に売却して清算、大金を得るという方法もあります。
人気の物件は高値で売れる
評価の高い賃貸住宅を建てないと話にならない
土地の所有者が相続対策、土地活用として賃貸経営を始められることが多いのですが、土地を所有していない方が資産運用として賃貸経営に乗り出す場合、土地を新たに購入してそこに賃貸住宅を建てるケースと、アパート・マンションの投資物件を購入して経営するケースがあります。
物件を購入するケースでは、すでに賃借人が入っている状態でオーナーチェンジすれば、入居者をそっくり引き継ぐので購入と同時に家賃収入が見込めます。入居率が高いと当然、家賃収入も多く、利回りも高くなります。ただ、12~18%といった高利回りの物件が出回った時期もありましたが、今では3~5%が主流になっているようです。
投資物件の購入に際してキーポイントになるのは、やはり入居率で、収入も利回りも入居率に左右されます。
やはり投資物件と名前がつくだけに、1億円の買い物をして利益を生むか否か、物件の選択、運用の仕方等、不動産投資のノウハウ、テクニックを熟知していないと、どうにもならないみたいです。
株や金のように、買った後にじっと値上がりを待って折りをみて売るというわけにはいきません。入居者募集→契約→原状回復を繰り返すのですから、管理会社に任せたとしても賃貸業務の大きな流れを理解していないと経営が難しいのは事実です。
収益不動産といわれる投資物件は内容がよければそれなりの高値で売れるということ。いつの時代も不動産会社は売れ筋の優良賃貸物件を血まなこで探しています。
古い物件、新しい物件に関係なく、今現在、満室経営しているのでしたら売却など全くの論外なことかもしれませんが、投資物件に対する市場の空気をお伝えしたまでです。それと、これは言えますが、これからは入居者に売れ筋で人気の(評価の高い)賃貸住宅を建てないと話にならないということです。
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