築50年の木造賃貸住宅所有の大家さん
大家さん奮闘記
築50年の木造賃貸住宅
12戸のうち11戸が空室の大家さんの悩み
所有しているアパートに空室が続き、そろそろ建て替えようか？それより賃貸経営の将来、どう思いますか？といった難しい相談を受けました。
物件は木造２階建て、12戸。各戸に風呂、トイレがついた大阪でいう文化住宅。築およそ50年。大阪の住吉区で環境は一等地。最寄り駅まで歩２～３分。
木造の築50年といっても、全体的にはやはり古さを感じますが、清掃が行き届き、補修も十分にされているので、それほど古さや荒れた気配は感じません。
室内も木造ですから昔でいう５寸角の柱が部屋の四隅に立ち、壁も土壁仕上げで落ち着いたイメージ。
木造の築50年といっても、全体的にはやはり古さを感じますが、荒れた気配は受けません。
周辺の環境は閑静な住宅街で建物の前に花が植えられたり、植栽が建物を囲むように施されているので、雰囲気は申し分ない。ただ部屋の中に入ると年代を感じざるを得ないのは仕方ないかも。建物は親が建て、息子さんが継承しています。
ところが、入居は12戸のうち１戸。その状態で何年も続いているようです。
以下、大家さんとのやり取りです。
本誌 入居者が１戸とは厳しいですね。
── 全くこれじゃ賃貸経営じゃないですよね。
本誌 いつ頃から続いているのですか。
── 10年ほど前に事故があって、それ以来、歯が抜けるように入居者が去っていき、気がつけば…といいますか、今では１戸というわけです。
本誌 事故といいますと？
── 入居者のお一人がガス自殺されまして。その方は亡くなられました。この件は関係者以外知らなかったのですが、やっぱり自然と外にも知られたんでしょうか。入居している方が出て行き、退居後の募集がうまくいかなかったということです。
木造住宅のガス自殺は恐かったですね。ガスは天井裏とか床から他の部屋に流れていくでしょう。そうすると２次、３次の被害が出て拡大するので、恐かったです。
本誌 その事故がダメージとなって、空室の発生に強く影響したのですか。
── この事故も多少影響しているかも知れません。しかし空室の主な原因は建物が木造で、古くなった。そして周辺に競合するマンションあるいはハイツが増えたことが一番の理由だと思うのですが。
この辺は立地がいいので、賃貸経営を始められる方がここ10年急激に増えましてね。敷地の庭をつぶしてそこに４戸、６戸の洒落た賃貸住宅を建てるとか、敷地を更地にして当家の主は別のマンションに移住し、更地に賃貸マンションを建設するという風に、賃貸住宅が急増しました。
阪神・淡路大震災の時、この辺りも相当揺れましたから、その後、地震対策も兼ねて、自宅を建て替えたり引っ越したのを機に、一気に賃貸ビジネスの輪が広がったという感じですね。
木造でも築経過年数のハンディーに打ち勝つ
本誌 仲介はどこに依頼しているのですか。
── 近所のＳ不動産です。うちは親の代からでして、ずーっと見てもらっています。
本誌 Ｓ不動産はここら辺では手堅くやっていますね。集客は何（ＰＲ・宣伝媒体）を使っているのですか。物件や賃貸経営全般に対して何かアドバイスをしてくれますか。
── ホームページを持っていますが、物件の掲載は新築のマンションが中心。うちの物件は残念ながら掲載されていません。アドバイスについては、もう限界ではないか、と言いますね。
入居者はＲＣ造のマンションに目がいくので、少々家賃を下げても金額の高い安いではなく、プライバシーや住み心地に無理があると難しい、とよく聞かされます。
本誌 すでに償却が終わっているのですから、周辺のマンションの家賃が８万円台なら、４～５万円にして入居が決まれば、10戸で月40～50万円、年間500～600万円の収入でしょう。これがあるのとないのとでは大違いでは。
ここは環境が“売り”なんですから、その上でＲＣ造マンションの半額程度の家賃だったら、木造でも築経過年数のハンディーに打ち勝てるかも知れません。入居者の中には、家賃を物件選択の最優先条件とする方が結構いますから。
それと、Ｓ不動産は「売買」の扱いが大きいですね。賃貸はやはり賃貸専門の町の仲介不動産会社がいいのでは。それと周辺の不動産会社だけに限定すると、あまりにも契約の機会が狭くなります。この手の物件を得意とする多店舗化しているＥ社、Ａ社、Ｍ社なんかにも持ち込むべきですよ。
とにかく、「仲介不動産会社の取り扱いの輪を広げる」「賃料の思い切った見直し」等は、やってみる必要がありますね。
── もう一度その辺をジックリ考えてみます。
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