賃貸住宅68戸所有の大家さん
大家さん奮闘記
賃貸住宅68戸所有の大家さん
入居者が直ぐに決るところと、いつまでも決まらないところと、極端な傾向
賃貸住宅68戸をご夫婦で管理、運営されている話です。
物件の所在地は大阪府下全域で、アパート２棟、マンション３棟と、残りは区分所有。親のアパートを引き継ぎ賃貸経営を始めて早や30数年。最初は会社勤めをしていたが、今は専業大家さん。
本誌 管理はどうされているのですか。
── 入居者募集から集金、原状回復までの全部を管理会社ではなく、物件近くの不動産会社に見てもらっています。
本誌 部屋付けもその不動産会社が手がけているのですか。
── 不動産会社でも賃貸中心の仲介専門と土地建物を含めた売買もやるところがあって、そういうところは系列というか、仲間うちの仲介に強いところに回しているようです。
本誌 入居者募集は順調にいってますか。
── 順調ではないですよ。空きが出てもスパッと決まるところと、いつまでも決まらないところと極端なんですね。何か年々その傾向が強くなっているみたい。古いアパートなんか３年も空きっぱなしでイヤになりますよ。
業者さんには尻をたたくというか、お願いする一方ですが、決まらないところは決まらないんですね。10年一昔という言葉がある通り、入居者の気質とか社会の様子も昔と随分変わっていますよね。
本誌 物件の数が多いので収入も多いのでしょうが、経費負担も大変ですね。
── おっしゃる通りで、仮に全部満室だったら収支がうまくいって楽でしょうね。経費として税金、保険料、管理費が重いところ。それと修理費ですね。
敷引きだけでいかない時はかなわないですよ。敷引きをベースにやっているので、敷金は退居後３週間以内に返金しているため、よく耳にする敷金でのモメ事はほとんどありません。
本誌 全体の入居率はどのくらいですか？
── 悪いですね。
本誌 入居促進の対応策はお考えですか。
── あれば教えてください。
本誌 でも黒字経営でしょう。
── ムゥ～～。
パイの取り合いは避けられない。どんな風に工夫していくか
本誌 入居者募集を不動産会社に依頼して、なおかつ空室が埋まらない場合、オーナーとして打つ手はあるのですか。
── 「家賃を下げる」「リフォームする」「不動産会社を変える」などの対策が考えられ、確実に次につながるのなら躊躇せずに手を打ちますが、そんなに理屈通りにいきません。
管理会社から色々提案を受けますが、どれも先立つもの（経費）がいるでしょう。見積もりを見せてもらってもこんなに使って（部屋付けの）効果があるのかと、つい考えてしまいますね。
リフォームなんかも、どこまでするかで、全面改装で150万円使って、６万5,000円の家賃では元を取るのに何年かかるかですね。敷引きだけで原状回復をやっていても、それでは直しきれないところや根本的なところがあるでしょう。
本誌 古い物件はどのくらいあるのですか。
── 築40年を過ぎたアパートがあります。軽量鉄骨の２階建て12戸です。京阪沿線の守口なんですが、12戸のうち１戸が３年ほど空いていますね。
本誌 築40年で入居率92％ですか？
── ここはほとんど入居者の顔ぶれが10年ほど変わっていませんね。古くても住みやすいんです。買い物も近く、ＪＲや地下鉄の乗り換えも便利で、医院やデイサービスの受けられる介護施設も多いみたいです。
本誌 としますと、どの辺の物件で苦戦されているのですか。
── 一口で言えば、今は物件の数が多いでしょう。入居者からすれば新築や築浅が自由に選べるので、退居が出るととにかく次の入居者が決まりにくいということです。
立地といっても大阪は電車やバスもあるのですから、どこでも割に足回りがいいでしょう。建物もそら古くなるものですから。人気が悪いのは窓がない部屋、天井が低く、狭い間取り、古い風呂やトイレ、そして洗面ですね。
本誌 やはり古い物件は弱いのですか？
── 先ほどの守口の話で、そうとも言えないですよ。家賃とか生活環境とか長年の人のつながりなんかで、ここがいいという人には少々古くても気にしていないみたい。
本誌 そうしますと、これからの賃貸経営の難しさはどの辺にあるのでしょう。
── 結局、物件の数が昔のことを思うと豊富にあるので、我々にしてみればパイの取り合いという傾向は避けられないでしょう。そこでどんな風に工夫していくかですね。
本誌 貴重なお話、ありがとうございました。
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