▲つづく 「空室対策の切札となる『アパート・マンション』の建設」
空室対策のハウツー
「空室対策」を考える （その５）
空室対策の切札となる「アパート・マンション」の建設
空室をつくらない賃貸経営をする第一歩は、空室の発生が起きそうな賃貸住宅を建てないこと、そのために賃貸経営をよく理解した建設会社に発注するべきだと書きましたが、アパート・マンションの建物内容は、
・ 立地環境
・ 敷地のスペース
・ 予算規模
でほぼ決まります。
経費は事業計画に見合った借り入れでなんとかなるとしても、立地、敷地の条件は如何（いかん）ともしがたく、限られた土地の条件をいかに生かすかに腐心します。では、将来空室が予測される建ててはいけない賃貸住宅とはどういうものかといえば、
◆ 不十分なマーケットリサーチで、地域の賃貸ニーズが反映されていない
◆ 間取り構成の読み違い
◆ 中途半端な設備
◆ 特徴のないノーマルな外壁
◆ 小さな収納スペース、低い天井
◆ 不整備なセキュリティ機能
◆ 粗雑なゴミ置き場
◆ 駐車場がなく、駐輪場も粗末
◆ 建物全体にこれといった特徴がない
マイナス要因をあげつらった訳ではないのですが、上記内容のような入居者への気配りに欠けた賃貸住宅が結構見受けられます。不人気な物件をつくろうと思えばこんな「ミス」や「不注意」をすればいいのですが、誰も好き好んで欠点の多い建物を建てるはずがありません。
要はニーズを反映させることが完全に欠落してしまうか、程度の差こそあれデメリットが生じてしまうことが問題なのです。世に完璧はないといいますが、賃貸経営においては負の部分を極力排除することです。
賃貸住宅の建設あるいは企画を専門にするハウスメーカー、建設会社、プランニング会社はこうした賃貸ノウハウの蓄積があるので、大きく逸脱することがなく、ほぼ安心できます。
もっとも各社とも企画段階で賃料、入居率を見込んだ「収支計画(書)」を作成しますので、建物仕様も結局、収支計画にのっとった事業計画に基づいてつくられます。
つまりは、「土地診断」「マーケットリサーチ」を基にした土地活用、事業計画が基本設計書となります。建物仕様が決まる段階では、すでに全体計画がほぼ固まっているのです。
最近、建物自体は非常によくできていて、よほど手抜きに遭わない限り水準は維持されると思います。また、設備については各建設会社が差別化を強く打ち出して、特色を持たせているために、標準タイプといえども、かなりのレベルアップを果たしています。
いずれにしろ、賃貸住宅を建てる事業パートナーを選ぶことがやはり大事で、その選択条件は賃貸経営のベースとなる収支計画(書)の内容にかかっていると明言できます。
建設会社選びは、ハード面での技術だけではなく、仲介・管理面を含めての総合力を見て評価することを忘れないように
アパート・マンションをプランニングして建設するハウスメーカー、建設会社は単に長持ちする建物を建てるだけではなく、賃貸経営が軌道に乗ることを計算して設計、施工します。
その一環として、施工面はもちろんのこと、建設後の賃貸経営をバックアップするグループ会社を構成しています。グループ化された賃貸業務の流れは大きくは下記のように４つに分類されています。
・ 企画・設計・施工（ハウスメーカー、建設会社等）
▼
・ 総合管理会社（家賃集金代行等）
▼
・ 建物管理会社（清掃、退居時の補修等）
▼
・ 仲介不動産会社（入居者募集、退居手続き等）
一般の住居と違い共同住宅のアパート・マンションは入居者の入退居を機に、賃貸のプロが役割分担にそって機能的に活動します。
ですから、入居者募集の力の弱い仲介不動産会社に任せておくと、いつまでも入居者を見つけることができないとか、管理費用を渋ったために清掃状態が悪く、汚れが目立つといったことが起きてしまいます。
賃貸ビジネスに仲介・管理会社の果たす役割は大きく、能力の高い定評のあるところと連携を密にすることが、賃貸経営の安定にどうしても作用します。
新たに賃貸住宅を建てて賃貸経営を始めるのに、
・ 地域の賃貸事情を十分に考慮する
・ 入居者ニーズを正確に反映させる
・ 予算的に無理なく建設する
・ 腕のいい仲介不動産会社、管理会社と組んで賃貸経営する
ことを押さえておけば、長い間に山あり谷ありであっても大きく逸脱することがないと思われます。
賃貸経営を安定させるのに、建物の完成度（入居者に好まれる度合い）とともに、賃貸経営の運営力がまさっているほど、より向上するのは誰が見ても分かる通りです。
ですから建設会社選びにも、ハード面での技術にプラスして、仲介・管理面を含めての総合力を見て評価することを忘れないように。
» 空室をつくってしまうと、儲かる前に失敗の憂き目に遭ってしまう
» ちょっとした工夫やタイミングが劇的な結果を生む
» 満室経営実現には、賃貸経営の基本を押さえておく
» 賃貸経営者の意識意識を持つ
» 空室対策の切札となる「アパート・マンション」の建設
» 満室経営が賃貸経営の最初にして最終の課題
» 入居者への気配りなくしてなんの「満室経営」か
» 空室対策は「仲介対策」ともいえる
» 空室を生む賃貸マーケット事情
» 「空室対策」の極論とは
» 空室対策の根本
» 「空室対策」を考える
