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◆''賃貸経営と「家賃」の傾向''

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賃貸経営の知識

家賃は均一ではないデリケートな部分を抱える

賃貸経営と「家賃」の傾向

入居者は予算オーバーの物件を
初めから選択肢から外す傾向

 家賃は賃貸経営(収入)の大きな柱ですから、たとえわずかでも上乗せして利潤を高めたいところですが、地域の「相場」がありますので、むやみに高い賃料を設定できません。

 周辺には当然、競合する物件が少なからずあるため、物件に入居者を引きつける特色があって、その上で家賃に“割安感”がともなえば、入居者を逃がすことはないはずと思います。

 家賃を低く抑えれば入居者を喜ばすことになるかもしれませんが、入居者を喜ばすために賃貸経営をしているわけではないのですから、適正利益を確保するための家賃の設定は難しいものがあります。

 ローンの返済が済んでいる場合は実入りが減るのをガマンすればいいのでしょうが、毎月決まった額を返済中は、そうおいそれと減額できません。

 一般的に入居者は収入に見合って、

 ・ 月にこれくらいの額なら家賃に充当できるので、
 ・ ○万円までで、○○駅周辺の徒歩10分から15分圏内で、
 ・ アパートあるいはハイツ、できればRCのマンションがあればいいなぁ~、

 といった感覚で部屋を探していますから、最初から家賃ありきになってしまいます。入居者は予算オーバーの物件は初めから選択肢から外す傾向があります。

家賃は地域差、築年数や物件の評価によって金額が違う

 総務省のデータ、「住宅・土地統計調査」では2003年10月時点で、住宅全体の36.6%を占める借家1,717万世帯の1ヵ月の家賃は5万1,127円。20年前の1983(昭和58)年に比べ約2倍となっています。借家の家賃の中でも、民営借家の非木造が6万4,808円と最も高く、最も安い公営の借家の2.9倍。

 この家賃の傾向を全国で見ますと、地域差は歴然で、2003年の家賃で一番高いのが東京都の7万2,427円、次に神奈川県6万5,070円、埼玉県5万7,786円、一番安いのが宮崎県で3万4,385円です。これらの家賃は借家(専用住宅)全部の平均ですから、賃貸住宅だけで見るとまた違ってきます。

 同統計調査の最新版(2008年速報)で、もう少し家賃の傾向を見ます。

 2008年10月1日現在の「借家の家賃」は、専用住宅の借家1,760万戸の1畳当たりの家賃は3,013円で、非木造の民営借家が3,980円と最も高い。1978年から1993年までの各5年間で、20%を超える増加率を示していたのに比べ、1993年~1998年では低い増加率となり、その後は1けた台の増加率となっています。

 2003年~2008年の増減率について、借家の内訳をみると、木造の民営借家のみ家賃が1.4%低下しています。

 3大都市圏について、専用住宅の1畳当たりの家賃をみると、関東大都市圏が4263円で最も高く、全国平均3013円の1.4倍、3大都市圏以外の地域2,227円の1.9倍となっています。

 なお、所有の関係別に借家の1畳当たり家賃の全国平均を100として指数にしてみると、関東大都市圏では、木造の民営借家の153を最高に、いずれも全国平均を上回っています。

 賃貸住宅の家賃は地域差はもちろん、築年数や物件の評価によって微妙に違い、同一地域であっても物件の内容次第で、金額が違ってきます。家賃は部屋の1ヵ月の賃料の額なんですが、世に無数にある商品の価格に比べ、均一ではないデリケートな部分を抱えています。

 安くしたから売れるとは限らない。安くした分だけ損になる。損までして無理に売りたくないが、売れなければお金が入ってこない、丸々損失となる。

 今月の在庫は来月にはける確たる見通しはない、ヘタをすればズルズルといきそう……家賃はこんな性格を持っています。売れるとは賃貸する意味です。

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